מס על נדל"ן – כל מה שצריך לדעת בתחום

מס על נדל"ן – סוגי מיסים על נדלן

מס על נדל"ן מתחלק למספר סוגים עיקריים. מס רכישה – בקניית נכס, מס הכנסה – על ההכנסה משכר דירה, מס שבח – במעמד מכירת הנכס וכן מס שבח – במכירת מגרש וקרקע.

מס רכישה- מס על רכישת נדל"ן

מס רכישה הינו מס על נדל"ן המשולם במעמד הקנייה של נכס נדל"ן. מס זה הינו מס מדורג כלומר יש מספר מדרגות מס עם אחוזי חיוב מס שונים. כאשר רוכשים דירת מגורים יש הטבה של מדרגות מס נמוכות כך שישנם מצבים בהם רוכשי הדירות לא משלמים כלל מס רכישה או משלמים מעט מאד. לעומת משקיעים או רוכשי דירות להשקעה שם משלמים לפי מדרגות מס גבוהות. מדרגות מס רכישה מתעדכנות מידי שנה. ניתנת הטבה למשפרי דיור אשר רכשו דירה וטרם מכרו את דירתם הראשונה. יש להם אורכה של 18 חודשים או 12 חודשים ברכישה מקבלן מרגע קבלת המפתח בתקופה זו עליהם למכור את דירתם הראשונה.

מס רכישה הוא ייחודי בכך שהינו מחושב כאחוז ממחיר הנכס הנרכש. המדרגות ואחוז המס בהתאם לסיווג העסקה ( דירת מגורים, דירת מגורים נוספת, נכס מסחרי, קרקע). המדינה משתמשת במס זה כמכשיר להשפיע על שוק ההשקעות בנדל"ן בישראל. רוכשי דירות מגורים ראשונה משלמים מס נמוך מאד ובכך משפיעה על ההתנהגות משקיעי הנדל"ן גורמת לכניסתם או יציאתם.

מס הכנסה על השכרת נכס נדל"ן – שכר דירה – מס על הכנסות שוטפות מדירת מגורים

נקבעו שלושה מסלולים עיקריים לתשלום מס על הכנסות שוטפות משכר דירת מגורים. המדינה מאפשרת לבעלי דירות לבחור את מסלול המס המתאים להם:

1. פטור עד תקרה הקבועה בחוק – התקרה מתעדכנת מידי שנה. חריגה מתקרת הפטורה פוגעת בגובה הפטור. החלק הפטור – פטור מתשלום בגינו, חלק המחויב במס הכנסה לפי מדרגת המס המקסימלי. מסלול זה מתאים לאנשים שההכנסות שלהם משכ"ד אינן גבוהות.

במסלול זה לא מנכים הוצאות.

1. מסלול 10% מס מסך ההכנסות של שכר הדירה – במסלול זה משלמים מסך דמי השכירות מכלל הדירות 10% בלי יכולת לנכות עלות הוצאות. (במכירה גם במסלול זה יילקח בחשבון פחת – דבר המגדיל את השבח) מסלול זה מתאים לאנשים שמחזיקים בבעלותם דירות רבות ונהנים מהכנסות גבוהות משכ"ד.
2. תשלום מס על פי מדרגות מס, מס שולי – במסלול זה ישלם בעל הדירה את המס לפי המס השולי שלו כלומר לפי מדרגת המס בה הוא נמצא על כלל הכנסותיו מעבודה או  משלח יד. במסלול זה ניתן להכיר בהוצאות שיש על הנכס כמו תיקונים, פחת, והוצאות ריבית משכנתא. מסלול זה מתאים לאנשים עם הכנסות בינוניות משכ"ד והכנסות בינוניות או נמוכות מעבודה כשכירים

כמובן שאין מסלול טוב יותר, אלא כל מסלול מתאים לאחרים על פי מספר הדירות בבעלותם, הכנסה ממקורות אחרים, גובה שכר הדירה ועוד. נכון לערוך חישוב השוואתי כדי לראות את המסלול המיטבי.

יש לשים לב כי לאחרונה מס הכנסה רואה בריבוי דירות מושכרות  או דירות המושכרות לטווח קצר. כעסק ובוחן את הסוגייה. מעל 5-10 דירות מושכרות. רואים בהשכרה זו כעומדת במבחנים של עסק  כמו גם  השכרת דירות לתקפות קצרות או RBNB המשמעות היא חיוב נוסף של מע"מ ואי קבלת הטבת הפטור שניתן ליחיד ולא לעסק וחיוב מלא במס הכנסה.

יש לכם דירה להשכרה בבעלותכם? פנו לייעוץ מס לצמצום חבות המס שלכם ולבחירת המסלול הנכון >>

מס שבח- מס על רווח ממכירת מנדל"ן

מס שבח הוא המקביל של עולם הנדל"ן למס רווח הון. מס שבח מוטל על עליית הערך בין השווי של רכישת הנכס לבין המכירה. זהו מס שמשולם במעמד המכירה בחישוב נלקחים בחשבון עלויות והוצאות שהיו על הנכס מיום רכישתם ועד למכירה וממדדים אותם.  במכירת נכס בר פחת יילקח בחשבון הפחת. תוצאת הפחת מגדילה את ערך השבח עליו משלמים מס שבח.

לאורך השנים לפי תקופות שונות אחוז חיוב מס השבח השתנה בין תקופה לתקופה. בחישוב המס ילקחו התקופות והאחוזים בהתאם לתקופת האחזקה.

יש מספר מיני דרכים לצמצם או להפחית את חבות מס השבח. הן בחישובי השבח של הנכס, והכנסת כלל ההוצאות לצורך הקטנת השבח שבגינו נשלם מס. חשוב לשמור כל חשבונית של סכומי כסף שהושקעו בנכס כדי לקזז את ההוצאות הללו יש דרישת הצגת המסמכים. באין מסמכים תינתן חוות דעת של שמאי שיעריך באופן מקצועי את שווי הנכס. בנוסף, ניתן לקבל פטורים ממס שבח בגין דירה שהתקבלה בירושה, פטור ממס על דירה יחידה וכדומה וכן זכאות לתחשיבים מיטיבים בתנאים מסוימים.

מיסי מקרקעין – מס על מכירת מגרש או קרקע

בישראל, המדינה מייעדת קרקעות שונות למטרות ותפקידים שונים. קרקע למגורים, מסחר, תעשיה

ישנם משקיעים רבים שקונים קרקעות חקלאיות מתוך תקווה שבעתיד הקרקע תשנה את ייעודה וניתן יהיה לבנות עליה ולהנות מעליית ערך והכנסות מבנייה מסחרית או בנייה למגורים.  בעת המכירה יחול מס שבח על פי חישוב בהתאם לתקופה האחזקה וליום הרכישה, לפיי השיעורים הרגילים.  היו תקופות בעבר שניתנו הטבות בתנאים מסוימים במטרה לקדם ולהגדיל בנית דירות מגורים.

ראו עוד: החזר מס שבח | חישוב מס שבח לינארי | יועץ מס | מימוש זכויות רפואיות | הפחתת מס שבח |  מס שבח על קרקע

רוצים לצמצם את חבות המס על הנדל"ן פנו ליעוץ מס ומיסוי מקרקעין >>