חישוב מס שבח לינארי

מס שבח לינארי מה זה?

חישוב מס שבח לינארי: מס שבח מקרקעין הינו על רווח של הון אשר נובע ממכירת מקרקעין בארץ או מכירתן של מניות באיגוד מקרקעין כלשהו. המקור החוקתי למס שבח מקרקעין הוא חוק מיסוי מקרקעין –התשכ"ג 1963. בעבר היה שמו חוק מס שבח. המס הזה נועד ליצור הבחנה בין רווח הון שנובע מנכסים לבין רווח הון הנובע ממכירה של מקרקעין בארץ. ההפרש בין עלויות הרכישה, לבין מחיר המכירה הוא השבח ועל סכום הרווח- השבח עורכים את חישוב המס. החישוב יבוצע אחרי קיזוז הוצאות בגין השבחת הנכס שהיו למוכר, תשלומים לעורך דין, מתווך ועוד וכן כל הסכומים יהיו צמודים למדד. במסגרת שינויי חקיקה נוצרו שכבות של מס לפי תקופות – מס שבח ליניארי

אז מהו בעצם מס שבח לינארי?

המחוקק דורש שנחלק את השבח לתקופות.

שיעור המס שיחול על תקופת השבח שקדמה ליום תחילה, עד 7/11/2001יהיה עד 50%,

שיעור המס בתקופת השבח מיום התחילה 7/11/2001 ועד למועד השינוי 31/12/2011 יהיה 20%,

ואילו שיעור המס בתקופת השבח שלאחר מועד השינוי החל מ 1/1/2012 יהיה 25%.

החלוקה לתקופות שבח תהיה ליניארית ולא תהלום בהכרח את עליית השבח בפועל (עליית מחירי המקרקעין). כלומר, את השבח נחלק על פני כל תקופת השבח (היא התקופה מיום רכישת המקרקעין ועד יום מכירתם) לשלוש תקופות, לפי מפתח הימים. תקופה ארוכה יותר תזכה למנת שבח גדולה יותר.

חישוב מס שבח לינארי מוטב

מס שבח ליניארי מוטב רלוונטי רק במקרה שמדובר במכירה של דירת מגורים, והוא מאפשר הנחה משמעותית. את החישוב עורכים בחישוב ליניארי רגיל. אולם, כאשר מדובר בדירת מגורים מזכה, כל השבח עד ליום 1/1/2014 יהיה פטור ממס וכל השבח מיום 1/1/14 היה חייב בסך 25% מס שבח.

דירה מזכה משמעותה -דירה או חלק מדירה, שבנייתה הסתיימה, המיועדת למגורים – כלומר שיש בה חיבור לתשתיות מים, חשמל, מקלחת מטבח. והיא מצויה בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה.

למרות החישוב המיטיב, אם המוכר זכאי לפטור ממס שבח, עדיף שלא ישתמש בחישוב הלינארי אלא בפטור. דירות מגורים לצורך קבלת הטבת החישוב המיוחד, מיועדות רק למגורים, לא לנופש, או כל נכס אחר.

אופן ספירת תקופות המס לחישוב הליניארי

מס שבח לינארי חל רק על נכס שנרכש לפני ה-1 בינואר 2014 והוא מתבצע כך: יש לספור את מספר הימים שעברו מהיום שבו הנכס נרכש ועד ליום שבו הוא נמכר. את המספר מחלקים לשניים. התקופה הראשונה כוללת את מספר הימים שעברו מיום הרכישה ועד ל-31 בדצמבר 2013, התקופה השנייה כוללת את הימים שעברו מה-1 בינואר 2014 ועד יום המכירה.

ההפרש בין מחיר הרכישה של הקונה לבין מחיר מכירת הדירה, מחולק באופן יחסי בין שתי תקופות הזמן שלעיל. על התקופה הראשונה יהיה מס שבח של 0% ועל התקופה השנייה משלמים מס שבח של 25%.

שינויים בחוק מיסוי מקרקעין

החל משנת 2014 הוכנסו שינויים משמעותיים בחישוב של מס שבח. עד אז, מי שהחזיק ביותר מדירה אחת, קיבל פטור על תשלום מס שבח, אם לא מכר דירה בטווח של ארבע שנים. לא משנה כמה דירות היו בבעלותו ולא שינה מה היה סכום המכירה. השינויים בחוק באו לסגור אפשרויות אלה, וכן השוואה להשקעות בשוק ההון. לאחר השינוי מכירת דירה שנייה בתשלום של 25% מהרווח (השבח) של הדירה השנייה כאשר מוכרים אותה, גם כאשר עברו יותר מארבע שנים מאז מכירת הדירה הראשונה. אולם יש הטבה של מס ליניארי מוטב.

איך קובעים שומת מס?

קביעה של שומת המס היא עניין מורכב משום שהיא נקבעת לפי שיעורי מס משתנים, שמושפעים מעלויות, תשלומים בגין הנכס, ניכויים, שיפוצים מיום הרכישה וכדומה. יש שיעורי מס היסטוריים לנכסים אשר נרכשו עד לסוף חודש מרץ 1961. נכסים שנמכרו לאחר מרץ 1961 עליהם יחושב לפי חישוב מס ליניארי רגיל או אם מדובר על דירות מגורים לפי מס ליניארי מוטב.

מס שבח הוא מערכת מסורבלת של פטורים ודחיות מס כמו לגבי דירת מגורים יחידה. במקרים מסוימים יינתן פטור מתשלום מס שבח למשל במקרה שאדם החזיק בדירה למשך 18 חודשים וזו הדירה היחידה שלו ולכן הוא יהיה זכאי לפטור. ויש עוד פטורים נוספים, ולכן חשוב להתייעץ לגבי עסקאות מקרקעין למניעת תקלות מס והפסדי פטורים הקיימים בחוק. חשוב להתייעץ עם המומחים למיסוי מקרקעין.

לחצו כאן לשירות מקצועי של יועצת מס