מהו מס שבח על מגרש
סעיף 6 של חוק מיסוי מקרקעין שנחקק בשנת 1963, קובע כי מס שבח על מגרש יוטל במכירת זכות במקרקעין על השבח. מהו השבח? יתרת שווי המכירה שעולה על שווי הרכישה. לפיהם נקבע אופן החישוב של מה השבח. המס מחושב אחרי הוצאות של מוכר הנכס ומוטל עליו. מההשבחה של הנכס, מההפרש בין מחיר הקנייה למכירה, נגזר מס שבח מהשורש "השבחה" של הנכס. כאשר מדובר בנכס שבאמת ההפרש בין מחיר הקנייה למכירה שלו הוא גדול מאוד, מס שבח עלול להגיע לסכומים כל כך גבוהים, שלעתים בגינם העסקה הופכת לבלתי כדאית עבור המוכרים.
מס השבח שיוטל על הנכס לעתים מושפע מגורמים נוספים מעבר לחישוב עלות הרכישה הפחתת ההוצאות המידוד והרווח הנוצר. יש אזורים קרקעות / מגרשים שמושפעים משינויי טב"ע או זכויות בניות שהופכות את הנכס כבעל שווי גבוה יותר מהמסוכם בי שני קונים מרצון.
יש מספר בדיקות שכדאי לבצע בטרם קביעת מחיר מכירה על מנת למנוע תקלות מס – קרי תשלום מס גבוה מהמחושב או המתוכנן על פי נתוני הבסיס.
בדיקת שיעור היטל השבחה
היטל השבחה הוא תשלום חובה הנדרש מבעל מקרקעין או מחוכר לדורות על ידי הוועדה המקומית אשר אישרה תוכנית והביאה בכך לעליית שווי המקרקעין שלו. היטל ההשבחה לוועדה המקומית מותנה בעליית ערך המקרקעין בעקבות מתן אחד מהאישורים הבאים שתיקבע על ידי שמאי מטעם העיריה : אישור תוכנית בניין עיר, אישור הקלה , אישור שימוש חורג.
בדיקת מצב הזכויות / נסח טאבו
בדיקת מצב הזכויות העדכניים מלמד מי רשום כבעלי הקרקע, האם קיימות זיקות הנאה, עיקולים, הערות אזהרה, שעבודים, משכנתא ומגבלות אחרות לרבות המשך בדיקות משפטיות נוספות בהתאם לצורך בלשכת רישום המקרקעין, רשם המשכונות, רשות מקרקעי ישראל, רשויות מקומיות, רשם החברות.
גולשים שהגיעו לעמוד זה הביעו עניים גם בנושאים הבאים: מס שבח על דירה שניה, החזר מס שבח, הפחתת מס שבח, מס שבח לינארי ובנוסף מס שבח על מגרש בירושה.
בדיקת התב"ע ייעוד הקרקע / המגרש
יש לבדוק את ייעוד הקרקע, האם הקרקע הינה חקלאית או קרקע שניתן לבנות עליה, בין בניה למגורים ובין בניה מסחרית, ובין אם הקרקע פנויה או שקיים עליה מבנה שניתן להרסו. התב"ע קובעת את יעוד הקרקע ומפרטת בתקנון את כל התוכניות המיועדות לאותה קרקע, אם למשל מדובר ביעוד לפארק נופש או יעוד לבניה מסחרית, או בניה למגורים ומהן זכויות הבניה המותרות. השינויים במהלך אחזקת הקרקע / המגרש
בדיקת עסקאות בקרקעות סמוכות
בדיקת באמצעות מערכת רשות המסים את שווי עסקאות בקרקעות סמכות חשובה לצורך קבלת מחיר המכירה ע"י רשות המיסים. כאשר קיים פער גדול שאינו מוסבר בין מחיר הקרקע המוצע למחיר עסקאות בקרקעות סמוכות, הדבר יכול להוביל לכך שהמפקח ברשות המיסים לא יקבל את מחיר המוצהר ויקבע שווי גבוה יותר מהשווי המוצהר בחוזה המכר, מתוקף סמכותו החוקית . הדבר משפיע על שני צדדי המכירה הן על מס השבח שחל על המוכר והן על מס הרכישה שחל עת הקונה
בדיקת מס שבח צפוי / מס רכישה צפוי
לשיקולי המיסים יש מקום מהותי בתמחור מחיר המכירה ו/או בבחירת אסטרטגית מכירת הקרקע (עסקת מכירה נטו, עסקת מכירה ברוטו, עסקת קומבינציה, עסקת תמורות וכדומה). לצורך אומדן מקסימלי ראשוני ידרשו הנתונים הבאים: תאריך רכישת הקרקע, מחיר רכישת הקרקע, האם הקרקע התקבלה במתנה, האם הקרקע התקבלה בירושה, האם המוריש נפטר לפני 1981, אומדן מחיר המכירה, ניכויים (הוצאות מוכרות ששולמו להשבחת הקרקע, הוצאות אחרות כגון: מיסי רכוש, מס רכישה, שכ"ט עו"ד, שכ"ט שמאי , שכ"ט מתווך, דמי היוון, דמי חכירה, דמי הסכמה, דמי פינוי, הוצאות פיתוח, אגרות וכו. יש השפעה מי יישא בנטל המיסים ? המוכר או הקונה ?
באם המוכר יישא בנטל המיסים – עליו לחשב את התמורה נטו לאחר תשלום היטלי השבחה ומס שבח תוך הפחתת הניכויים ובמידת האפשר בדיקת צמצום נטל המס באמצעות פריסה.
מס שבח מופחת ליחידים
חוק התייעלות כלכלית קובע כי תינתן הנחה ליחידים בעלי קרקעות למשך תקופת זמן של שלוש שנים החל משנת 2016 ועד לסוף 2018 בגין מכירת קרקעות שנרכשו בין השנים 1961 ל-2001. העסקות יחויבו במס שבח מופחת בשיעור של 25% על השבח הריאלי.
כאשר תתבצע עסקת מתנה של מכירת קרקע, לא יחול עליה שיעור מס מופחת וגם לא במקרה של העברת דירה בין קרובים. זה גם נוגע לנושא של מס שבח על מגרש.
פטור גורף ממס שבח חל על מכירת דירת מגורים אחת לארבע שנים, וזאת ללא שום קשר למספר הנכסים שיש למוכר, זאת בעקבות הרפורמה בחוק מיסוי מקרקעין כפי שנוסחה בשנת 2014. שינוי זה צומצם והיום מוכרים נדרשים לשלם מס שבח על מכירת דירה גם מעבר לתקופת הזמן של ארבע שנים מהמכירה הקודמת. כיום ישלמו המוכרים על מכירת דירה שנייה או נוספת מס שבח של 25%. לגבי מכירה של דירה יחידה נותר הפטור ממס שבח כאשר היא דירה מזכה. דירה שהיא דירת מגורים ולא מהווה סוג של מלאי עסקי מבחינת רשויות המס והיא שימשה למגורים מהיום שנרכשה ועד ליום מכירתה.
מתי מקבלים פטור ממס שבח?
פטור ממס שבח יכול להינתן על דירה מירושה זאת כאשר מוכר הדירה הוא צאצא, בו זוג, בן זוג של המוריש וכי לפני הפטירה היה מוריש של דירת מגורים אחת ואם הוא היה עדיין בחיים הוא היה זכאי לפטור ממס שבח בגין מכירת הדירה.
גם במקרה בו לא התקבלה תמורה עבור הדירה, זכאי המוכר לפטור ממס שבח, כמו גם בהעברה ללא כל תמורה של נכס בין קרובי משפחה. מקבל הנכס או הקונה, נדרשים לשלם רק שליש ממה הרכישה הקבוע. פטור חד פעמי ניתן במקרה של מכירת שתי דירות כאשר המוכר חייב להיות תושב ישראל, והוא זכאי לפטור ממס שבח שתנאי שמכירתן נועדה לרכישת דירה אחת במקומן ואשר השווי שלה הוא כ-75% משווין של שתי הדירות יחד.
כדי לקבל בצורה מדויקת את כל המידע לגבי מס שבח על מגרש, אנו ממליצים לכם לפנות לעורך דין מקרקעין הבקיא בתחום.
שיעורי מס שבח על מגרש?
מס שבח על מגרש, מחושב לפי שיעורי מס אלה:
רכישה לפני 2001 7.11.2001 –
- עד 7.11.2001 יהיה מס שולי עד 50%
- בין 7.11.2001 ל- 31.12.2011 יהיה המס 20%
- אחרי 1.1.2012 ואילך יהיה המס 25%
רכישה אחרי 7.11.2001 –
- עד 31.12.2011 יהיה המס 20%
- אחרי 1.1.2012 ואילך יהיה המס 25%
מעת לעת יש הוראות שעה בהן הטבות מיוחדות להטבות על מכירות קרקע . הוראת השעה האחרונה הייתה בין השנים 2016-2018 בהמשך לחוק ההתייעלות הכלכלית שם נתנו שיעור מופחת על השבח הריאלי לעומדים בתנאי ההטבה.
כדי לקבל בצורה מדויקת את כל המידע אנו ממליצים לכם לפנות לעורך דין מקרקעין הבקיא בתחום.
מעוניינים בשירות מס יועצת מס ומיסוי מקרקעין מקצועית? לחצו כאן >>>
לחצו כאן על מנת לקבל שירות מקצועי של יועצת מס.
