מס שבח ליניארי, מס שבח ליניארי מוטב – בלגן בחישוב מס שבח?
כפי שהעידו ארבעת מערכות הבחירות ואולי אנו לקראת החמישית, גוף החקיקה הישראלי אינו היציב ביותר בעולם. מתוך כך נובע גם עוד מאפיין לא נעים של ישראל: החקיקה אינה עקבית או הגיונית ונוצרת טלאים טלאים בצורה שגורמת לקשיים לאנשים שנאלצים להתמודד עם גופי האכיפה והגבייה בישראל. ויוצרת קושי רב בתכנון מיסוי מקרקעין
מס שבח הוא אחד הדוגמאות הבולטות לכך: ניתן למצוא פטורים והטבות שרירותיות לחלוטין הנובעות משינויי חקיקה שניסו לאזן בין הרצון להעלות מיסים לבין ההגנה על זכויותיהם הקנייניות של בעלי בתים, שכבר ביצוע השקעות בהתאם לחקיקה שהייתה נהוגה במועד הרכישה. בגלל שאזרחים ביצעו רכישות על סמך חקיקה שהייתה קיימת, הצורך לתת מענה לזה בשינוי החוק גרם להולדת יצור כלאיים מוזר: שתי שיטות חישוב מס שבח על דירת מגורים המאפשרות לבעל הבית, לכאורה לבחור את שיטת החישוב העדיפה עליו לצורך תשלום מס שבח. שתי שיטות חישוב אלו נקראות מס שבח ליניארי ומס שבח מוטב. וההבדל ביניהם יכול לחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים.
מהו מס שבח ליניארי?
ההגדרה של מס שבח ליניארי נובעת מכך שיש בחישוב מס שבח, שכבות של מיסים בתקופות שונות בשיעורים שונים, על מכירת נכסי מקרקעין, נדל"ן.
עד שנת 2001, תשלום מס שבח התבצע בשיעור מס שולי שעושי להגיע עד ל-47% על פי מדרגת המס השולי של המוכר. לאחר 2001, הורד שיעור המס למס קבוע בגובה 20% בלבד והוא נשאר כך עד סוף 2011. ומאז, החל מ 2012 הוא עודכן ל-25%.
מהו מס ליניארי מוטב ?
המחוקק, בניסיון להגן על זכויותיהם של רוכשי דירות שקנו את דירתם לפני שנת 2014, וציפו לפטור על מכירת דירת מגורים אחת לארבע שנים (בלי קשר למספר הנכסים שהיו בידיהם, ובלי קשר למחיר המכירה שלהם). הפטור בוטל וניתן פטור אחר. פטור על דירת מגורים יחידה. בנוסף הוגבל סכום הפטור עד מחיר מכירת הנכס כ – 4.5 M.
לצורך הפחתת הפגיעה באנשים שכבר רכשו דירות מגורים כתכנון למכור בפטור כל ארבע שנים, ניתנה הטבה בחישוב המס שבח שחל על הדירות אם אינן דירות יחידות מס שבח מוטב, בשונה מחישוב מס לינארי שחל על כלל מכירת הנכסים.
המשמעות של המס הליניארי המוטב שחוקק הינו כי חישוב מס השבח שחל על דירות מגורים, החל מיום 1/1/2014, תהיה זכאות לחישוב שמשמעו מס ליניארי מוטב, קרי, כל השבח – הרווח שנוצר בתקופת השנים מיום הרכישה ועד 2014 לא ישולם עליה מס שבח, כלומר 0% מס שבח. רק על הרווח שנוצר משנת 2014 ועד ליום המכירה, יהיה תשלום מס של 25%.
חישוב המס הליניארי יצר המון בלגן וסיבוך בחישוב מס שבח, ולכן אישר המחוקק למוכרי בתים למגורים בלבד לבחור בין חישוב ותשלום מס שבח ליניארי לבין חישוב ותשלום מס שבח ליניארי מוטב. חשוב להבהיר כי החוק רלוונטי אך ורק ל"דירת מגורים מזכה".
מהי דירת מגורים מזכה – שבניית הדירה הושלמה, הדירה נמצאת בבעלות פרטית, הדירה שימשה למגורים ב-80% מהזמן מאז תחילת חישוב מס השבח וכן לפחות 50% מהשטח של הדירה מנוצל למגורים ( יש חריגים -דירה ששימשה לבית כנסת או לגן ילדים נחשבים דירת מגורים מזכה למרות שאינם משמשים למגורים)
איזו שיטת חישוב עדיפה ומה עוד ניתן לעשות?
מס שבח בחישוב ליניארי מוטב, מאפשר לאנשים להנות מהטבת מס משמעותית במכירת דירה למגורים. עם זאת, לא כל הנכסים נחשבים לדירות מגורים מזכות ולכן אנשים רבים נאלצים לשלם מס שבח עפ"י חישוב מס שבח ליניארי. הקפידו שהחישוב יעשה נכון.
בנוסף, יש לדעת כי גם לאחר חישוב המס המוטב, ולאחר התשלום, בסיום ביצוע העסקה. ניתן לממש זכאויות נוספות להם זכאי היחיד ובכך להפחית את סכום המס הנדרש לתשלום. הנוסף גם לקבל החזרי מס שבח, על פי זכאויות נוספות שאינן נלקחות בחשבון. כמו הטבות של פריסת מס שבח, פיצול, ניצול נקודות זיכוי, מדרגות מס, ועוד. על מנת לנצל את הזכאויות המגיעות לכם, פנו למומחים ביעוץ מס ומיסויי מקרקעין.
