הטבת פריסת מס שבח ריאלי – דברים שחייבים לדעת

10 דברים שחייבים לדעת על הטבת פריסת מס שבח ריאלי

פריסת מס שבח הינה כלי שממטרתו להפחית את מס השבח על דירה שניה, חנות או כל נכס מקרקעין. מנגנון הפריסה, מאפשר להפחית את המס שבח המשולם בעקבות מכירת נכס, תוך שימוש בנתונים אישיים של המוכר או המוכרים תוך ניצול זכויות נוספות שלא נוצלו ואינן באות בחשבון בעת המכירה. נסביר ונפרט מהן הזכאויות אותן ניתן למשש ולנצל. כלומר, אם עניתם בחיוב על השאלה האם מכרתם דירה או נכס מקרקעין? ושילמתם מס שבח? השימוש במנגנון פריסת מס שבח עשוי להחזיר לכם הרבה כסף מרשות המיסים. 

כאשר אדם מוכר נכס מקרקעין ומשלם מס שבח על מגרש, דירה שנייה, חנות, משרד וכדומה, ישנו תכנון מס נפוץ שמטרתו הפחתת מס השבח. המוכר רשאי לבקש שהמס, לאחר חישוב מס השבח הריאלי יחולק לחלקים שנתיים שווים, תוך תקופה שאינה עולה על ארבע שנות מס או על תקופת הבעלות בנכס. הפריסה מאפשרת לראות בשבח כאילו הוא נבע מארבע השנים בהם הוא מחולק, וזאת למרות שלעיתים נצמח במשך מספר שנים רב יותר, מנגנון זה מאפשר להנות מספר פעמים משיעורי מס מופחתים ומנקודות הזיכוי ובכך היא מביאה להפחתת מס השבח. ומטיפול זה נוצר החזר מס שבח ומדובר על סכומים גבוהים מאד. 

מהו שבח במכירת זכות במקרקעין, – דירה שנייה, חנות, מגרש, משרד, דירת יוקרה וכדומה? 

השבח היא מילה נרדפת לרווח, והיא מתייחסת לרווח שנוצר בין מחיר המכירה של נכס מקרקעין או זכות במקרקעין לבין מחיר העלות וההשקעות שבוצעו בו. את המחיר המקורי מצמידים למדד כך גם את כלל העלויות שהיו ברכישת הנכס וכן את כלל העלויות שהיו במהלך תקופת אחזרת הנכס. 

כלומר, ככל שהפער בין העלות והשווי של הנכס וכן ההשקעות לבין מחיר המכירה של הנכס גבוהים, כך ייווצר שבח גבוה והמס יהיה גבוה יותר. המס הינו אחוז מסך השבח שנוצר לאורך השנים. לכן יש חשיבות גבוה להכניס לחישוב את כלל העלויות וההשקעות כדי שיילקחו בחשבון בהפחתת השבח (הרווח) דוגמאות – שווי עלות הנכס, שכ"ט עורך דין שטיפל בעסקה, שמאי, מתווך אם היו, כמו כן השקעות שיפוץ והשבחה ושיפור קבוע בנכס כמו כן יש להתחשב בפחת במידה והנכס היה מושכר. נושא נוסף אותו יש לקחת בחשבון לצורך הפחתה הוא ריביות על הלוואות לצורך רכישת הנכס, ריבית משכנתאות. 

בעיקרון הפריסה נועדה להפחתת שיעור המס המשוקלל של מוכר הנכס תוך שהוא מנצל זכויות אישיות נוספות העומדות לרשותו כמו: מדרגות המס השוליות שלא נוצלו, נקודות המס במידה ואלה לא נוצלו, פטורים קיזוז הפסדים וכדומה. 

10 דברים חשובים אותם חייבים לדעת ולקחת בחשבון בפריסת מס שבח 

1. פריסת השבח מותרת עד ארבע שנים וכולל שנת מכירת הנכס – יש לשים לב כי יש תקופה מוגבלת להגשת בקשת הפריסה כאמור לארבע שנים כאשר שנת המכירה כלולה במניין ארבע השנים. 
2. תקופת הבעלות בנכס לצורך פריסת השבח לא תעלה על תקופת אחזקת הנכס ועד ארבע שנים – אדם שרכש נכס לפני כשנתיים, לדוגמא, יוכל לבקש מקסימום פריסה לשנתיים, למרות אפשרות הפריסה לארבע שנים. הסיבה לכך הינה: או ארבע שנים או סך תקופת האחזקה. לא ניתן לפרוס את השבח לשנים מעבר לשנות הבעלות בנכס.
3. תקופת הפריסה בעת שהמוכר הוא מקבל מתנה: עולה השאלה מה תוקף ארבע השנים כאשר אדם מקבלת במתנה נכס ומוכר אותו בטרם חלפו ארבע שנים לאחזקתו בדירה, מגרש, חנות בזכות המקרקעין? על כך הוכרע בפסק דין גוטצייג נקבע בפסק הדין, כי לאור תכלית החוק להיטיב עם תקופת צבירת הרווח ולאור רציפות המס כי יש לקחת בחשבון גם את תקופת ההחזקה של נותן המתנה, ועד ארבע שנים. 
4. המוכר הוא יורש: לעניין פריסת השבח שנוצר בגין מכירת הנכס על יד יורש, תומכת רשות המיסים במסגרת החלטת מיסוי בה היא מעניקה ליורש אפשרות לפרוס את השבח גם על תקופת הבעלות של המוריש ואילך, החל משנת המס שלאחר יום הרכישה ע"י המוריש, ועד ארבע שנים. 
5. פיצול השבח בין בני הזוג –במכירת נכס מקרקעין המשותף לשני בני הזוג, החישוב הנערך הינו למשק הבית. אולם ניתן לבקש כי יפוצל בין שני בני הזוג וכך להנות מזכאויות כפולות. יש לשים לב כי פעולה זו לא ניתנת לביצוע על נכס שהתקבל בירושה.
6. פריסה לחברה – הפריסה תינתן אך ורק ליחידים ולא לחברה.

כפי שנקבע בבית המשפט כי את הפריסה יוכלו לקבל רק יחידים ולא חברה 

1. פריסה לבעלי מספר נכסים שנמכרו –אין מניעה או כל הגבלה על מספר הנכסים לגביהם ניתן לערוך פריסת מס ולכן יש לאפשר פריסה יחד עם זאת, החישוב לצורכי הפריסה יהיה מורכב וייקח בחשבון את כלל חישובי מס השבח מכלל הנכסים. 
2. פריסה על פריסה – אם התבצעה פריסת מס שבח ונמכר נכס נוסף ניתן לקחת בחשבון גם את הפריסה החדשה. יהיה צורך להוסיף לשנות הפריסה המשותפות את השבח החדש. 
3. קיזוז הפסדי הוניים שנצברו ולא ניתנים לקיזוז כנגד הכנסות עבודה או משלח יד – כנגד מס השבח ניתן יהיה לבעלי זכאות להפסדים עסקיים והוניים, לקזז הפסדים שנצברים לאורך שנים רבות – הפסדים עסקיים, הפסדים מרווחים בשוק ההון. 
4. תושב חוץ זכאי לפריסה – תושב חוץ אף הוא זכאי לפריסת השבח ממכירת נכס שנמכר בישראל. 

הבסיס החוקי לפריסת מס השבח הריאלי 

סעיף 48א(ה) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי לצורך חישוב מס השבח, רשאי אדם שמוכר נכס מקרקעין לבקש פריסה של הרווח הריאלי לחלקים שנתיים שווים, לתקופה של עד ארבע שנים המסתיימות בשנת המכירה, ואולם לא יותר מתקופת הבעלות בנכס. 

בשאלת כדאיות יש לשים לב כי ההטבה לרוב תהיה כדאית לאדם מעל גיל 60, בתחשב במדרגות המס המיטיבות עימו, שיעורי מס נמוכים החל ממדרגת המס של 10% ומעלה הניתנות לו מפאת גילו לעומת זאת, פריסה למוכר צעיר יותר, מתחת לגיל 60, לא בהכרח תועיל שכן מדרגת המס הנמוכה ביותר להכנסתו שלא מיגיעה אישית של מי שטרם מלאו לו 60 הינה החל ממדרגת מס של 31%. כמו כן אדם המחזיק נכס עסקי אשר שימש אותו להפקת הכנסה מיגיעה אישית למעלה מ 10 שנים גם כאן ההכנסה בגין מס השבח תחשב כהכנסה מיגיעה אישית והוא יכול להנות ממדרגות מס נמוכות יותר שיתחילו מ 10%.

חישוב מס שבח לינארי 

ניתן לפרוס רק את השבח הריאלי. רווח אינפלציוני לא ניתן לפריסה. שיעור המס שיחול על השבח יהיה ליניארי, לפי תקופות: 

• תקופת השבח שקדמה ליום תחילה, עד 7/11/2001יהיה עד 50%, 
• שיעור המס בתקופת השבח מיום התחילה 7/11/2001 ועד למועד השינוי 31/12/2011 יהיה 20%, 
• שיעור המס בתקופת השבח שלאחר מועד השינוי החל מ 1/1/2012 יהיה 25%.

החלוקה לתקופות שבח תהיה ליניארית ולא תהלום בהכרח את עליית השבח בפועל (עליית מחירי המקרקעין בהתאם לעליית המחיר בפועל). כלומר, את השבח נחלק על פני כל תקופת השבח באופן אחיד (היא התקופה מיום רכישת המקרקעין ועד יום מכירתם) לשלוש תקופות, לפי מפתח הימים של תקופות השבח. 

חישוב מס שבח לינארי מוטב

מס שבח ליניארי מוטב, הינו רלוונטי רק במקרה שמדובר במכירה של דירת מגורים, והוא מאפשר הנחה משמעותית. את החישוב עורכים בחישוב ליניארי רגיל. אולם, כאשר מדובר בדירת מגורים מזכה, כל השבח עד ליום 1/1/2014 יהיה ב -0%, קרי פטור ממס וכל השבח מיום 1/1/14 היה חייב בסך 25% מס שבח.

דירת מגורים מזכה משמעותה -דירה או חלק מדירה, שבנייתה הסתיימה, המיועדת למגורים – כלומר שיש בה חיבור לתשתיות מים, חשמל, מקלחת מטבח. והיא מצויה בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה.

למרות החישוב המיטיב, אם המוכר זכאי לפטור ממס שבח, עדיף שלא ישתמש בחישוב הלינארי אלא בפטור. דירות מגורים לצורך קבלת הטבת החישוב המיוחד, מיועדות רק למגורים, לא לנופש, לא להשכרה לטווח קצר, או כל נכס אחר. בנוסף, לגיל המוכר יש משמעות – למוכר בן 60 ומעלה בשנת המכירה, מדרגות המס יתחילו משיעור של 10% ומעלה מפאת גילו. לעומת זאת, פריסה למוכר צעיר יותר, מתחת לגיל 60, לא בהכרח תועיל שכן מדרגת המס הנמוכה ביותר להכנסתו שלא מיגיעה אישית של מי שטרם מלאו לו 60 הינה החל ממדרגת מס של 31%.

חובות החלות על המבקש מנגנון הפריסה להקלה במס 

על מבקשת הפחתת המס ואף החזרי מס חלות חובות. ראשית השלמת תהליך העיסקה וכל הכרוך בה. הגשת של מסמכים הנדרשים לבקשה מיוחדת זו וכן דוחות שנתיים למס הכנסה עבור השנים לגביהן ביקש את הפריסה. חישוב המס בפריסה מבוצע סופית על ידי מס הכנסה. חישוב המס בפריסה המבוצע על ידי מנהל מיסוי מקרקעין עלול שלא לכלול את שנת המכירה וכתוצאה מכך לא יהווה ניצול מיטבי של כלל הזכויות. לצורך  מימוש זכויות התהליך הנכון הינו עבור המוכרים בשלב ראשון, לסיים את  תהליך המכירה  לשלם למנהל מיסוי מקרקעין מס בסכום שהוא חייב בו. שלב שני טיפול תוך כדי מימוש כלל הזכאיות האישיות שכל אחד זכאי להן באופן שונה, לפי זכויות אישיות. וכן כל הנדרש למצות את הזכויות כדי להשיג החזר מס מקסימלי כך שלבסוף תוצאת המס שבח תהיה נמוכה ככל שניתן. הן בשנת המכירה והן בשנות הפריסה. לצורך אלה נעזרים במומחים בתחום המיסוי מקרקעין ובמיסים. 

לסיכום 

ישנם בנמצא ישראלים רבים וכן תושבי חוץ הזכאים להחזרי מס שבח בהיקפים אדירים, אולם, נמנעים מלדרוש את המגיע להם ממגוון סיבות בעיקרם חוסר ידע, חוסר הגשת הנדרש, חשש מבירוקרטיה וחוסר הבנת זכויות ואופן מימושם. 

 יש לזכור שפריסת מס שבח היא זכות וכדי לקבלה יש לבקש אותה באופן יזום, ללא בקשה זאת והגשת כל הדרוש לצורך כך לא ניתן יהיה להנות מההטבה המוגבלת בזמן. חובה לערוך חישוב לפריסה מיטבית, זכאויות הפריסה הן רבות – ומומחיותן אצל בעלי מקצוע העוסקים במיסים ומיסוי מקרקעין. מכרתם נכס? שילמתם מס שבח על דירה? תנו לחגית גבאי עמיאל, יועצת מס מקצועית לעזור לכם לקבל את מה שמגיע לכם על פי חוק. ניתן לתאם פגישה עמנו ללא כל התחייבות. פעלו ללא דיחוי ארבע שנים חולפות ואתם כבר מאבדים זכאות ששווה הרבה מאד כסף עבורכם.