חוק מיסוי מקרקעין – דעו את זכויותיכם

חוק מיסוי מקרקעין - חגית גבאי עמיאל

חוק מיסוי מקרקעין

חוק מיסוי מקרקעין קובע שני מיסים ייחודיים לנכסי נדל"ן: מס רכישה ומס שבח .

העלייה הרצופה במחירי הדיור והשיעור הגבוה של בעלי בתים המחזיקים דירות לצורך השקעה הבהירו לכולם שבית הוא כבר מזמן לא רק בית אלא השקעה כלכלית לכל דבר. שוק הדיור הרותח בישראל אילץ את הממשלה לקבוע סט חוקים מיוחדים הקרויים "חוק מיסוי מקרקעין" להסדרת שוק הנדל"ן ומיסוי המשקיעים הן לדירות מגורים והן לנכסי נדל"ן אחרים. .

בעבר החוק נקרא מס שבח. בשנת  1963 אושר חוק ושמו  "חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ"ג 1963 " כאשר כוונת המחוקקים היתה לעשות הבחנה בין מס רווח -שבח המוטל על מקרקעין  לבין מס המוטל על רווחי הון

מס שבח – רווח הוני שנצמח ממכירת מקרקעין זהו מס ישיר המוטל על  המוכר  

מס רכישה – לא תלוי ברווח, הינו מס עקיף המשולם כאחוז על  מחיר הרכישה, משולם בגין כל רכישה ומוטל על הרוכש. 

חוק מיסוי מקרקעין עוסק רק במכירות של  מקרקעין 

מכירה הונית – מקרקעין בישראל – מטופלת באמצעות חוק מיסוי מקרקעין 

מכירה הונית – נכס, מכונה , מקרקעין בחו"ל, רווח ממטבעות דיגיטליים וכדומה מטופלת באמצעות פקודת מס  הכנסה 

מכירה פירותית – פקודת מס הכנסה 

הכנסה פירותית – הכנסה מעסק, עסקאות מקרקעין המשמשות כמלאי עסקי, הכנסות משכירות קצרת טווח

הכנסה פאסיבית – מדמי שכירות , השכרת נכסים, תמלוגים, רווחים וכדומה

מס רכישה- קנס, או מס???

מחאת יוקר הדיור בישראל הביאה את הממשלה לנסות למצוא דרכים להעלות את מלאי הדירות ולהוריד את מחיריהם. ניסיונות אלו הולידו שלל פרויקטים ויוזמות של שרי האוצר כגון יוזמת מע"מ 0 של יאיר לפיד, מחיר למשתכן של כחלון, הרפורמה בחוק מיסוי מקרקעין, ושינויים במס הרכישה.

 

המטרה של מס רכישה היא לצמצם את הכדאיות הכלכלית של קניית דירה להשקעה. חוק מיסוי מקרקעין נותן פטור מלא ממס רכישה לבעלי דירה יחידה ו"קונס" אנשים על קניית דירה שנייה ומעלה.  כלומר רוכשי דירה שניה לא נהנים מהטבת מדרגות מס נמוכות של  מדרגה של 0%, 3.5% ו 5% אלה משלמים בשנים האחרונות מס רכישה בגובה של 8% ו 10% ( נכון לשנת  2020) אולם, כדי להגן על משפרי דיור שאינם מחפשים להשקיע בשוק הנדל"ן אלא רק לקנות בית גדול יותר, הממשלה קבעה פטור ממס רכישה לאנשים שקנו דירה שנייה ומוכרים את הדירה הראשונה בתוך שנה וחצי ממועד הקנייה של הדירה החדשה .

 

בניגוד למס הכנסה, המטרה של מס רכישה אינו רק  להגדיל את הכנסות המדינה אלא  להשפיע לשנות את התנהגות המשקיעים. מס רכישה נועד לצנן את שוק הדיור ולהרחיק משקיעים שגרמו לעליות מחירי הדיור. לא ניתן להתעלם מכך שכל שר חדש המגיע לתפקיד מנסה " להמציא" רעיון חדש להפחתת מחירי הדיור  ולצערנו … המחירים עולים ועולים דבר המקשה על רכישת דירות ראשונות לחסרי הדיור ומשפחות צעירות. 

מס שבח

חוק מיסוי מקרקעין מסדיר את תשלום המס על רווחים בגין מכירת נכסים, דירות מגורים, דירה להשקעה כל זכות מקרקעין. למס זה קוראים "מס שבח". 

 

מס שבח, עבר הרבה שינויים ולכן החישובים של השבח בנויים בשכבות לכל תקופה בהתאם לתאריך רכישת הנכס ותאריך מכירת הנכס, מה שגורם למס זה דרישה לחישוב מקצועי ומדויק. כי בשונה מחישובי מס אחרים או מחשבון מס רגיל, או חישוב מס שבח פשוט,  פה נדרש ידע רב והבנה בחוקי מיסוי מקרקעין. יתר על כן חייבים לשלוט בתנאים לזכאים לפטורים בתנאים מסוימים. 

בנושא דירות מגורים, בשנת 2014, עברה רפורמה משמעותית בחוק מיסוי מקרקעין שהרחיבה את חבות מס השבח באופן משמעותי וביטלה פטורים רבים למוכרי דירות. עד שנת 2014, כל אדם היה רשאי לפטור ממס שבח במכירת דירה פעם בארבע שנים.  ללא קשר לשווי הדירה מיליון או חמישים מיליון וללא קשר לכמות הדירות שהחזיק.  כלומר, כל עוד המשקיעים הקפידו לא למכור שתי דירות ומעלה בתוך ארבע שנים- הם נהנו מפטור מס שבח מלא, גם במצב שבו הם החזיקו בבעלותם דירות נוספות ויוקרתיות 

 

בעקבות שינוי החוק בשנת 2014 , כל שבח שנוצר ממכירת דירה חייב במס בשיעור של 25% (למעט במקרים בהם יש פטור מסיבות אחרות). גם חישוב השבח אינו פשוט וגם כאן נדרש ידע רב והבנה בחוק מיסוי מקרקעין כאשר המטרה היא להפחית ככל שניתן את  ההפרש – את השבח בין מחיר המכירה למחיר הרכישה, על ידי הכרת הוצאות שהוצאו, ביצוע תיאומים למדדים הנכונים, לקחת בחשבון פחת אם הדירה הושכרה וכדומה, לכן יש חשיבות גבוהה לידע המקצועי הדרוש במיסוי מקרקעין. על ידי הפחתת השבח נוצרת הקטנה בחישוב המס לשלם 

 

נוסף על כך רבים לא  יודעים כי המס המשולם הינו מקדמה ואינו מס סופי ויש עוד זכאויות למימוש שחשוב להקפיד עליהם על מנת לא  לשלם מס עודף. ועל כך אכתוב בנפרד

בעלי דירות? מכרתם נכסים? בדקו אם גם לכם מגיע פטור

ישנם דרכים רבות לצמצם את חבות המיסוי בעסקאות מקרקעין. אם אתם בעלי נכסים, בתים או מתכננים להעביר נכסים, לקנות, למכור ולבצע שינויים באחזקות נכס נדל"ן בקרוב, פנו למומחי מיסוי מקרקעין שעזרו לכם בתחשיב הנכון . 

ראו עוד: חישוב מס לינארי | מס שבח תושב חוץ | יועצת מס | מימוש זכויות רפואיות | אובדן כושר עבודה

בדוק זכאות למימוש זכויותיך ללא עלות:

המומחיות שלנו, הרווח שלכם