מס שבח תושב חוץ

מהו מס שבח לתושבי חוץ

מס שבח הנו מס אשר מוטל על הרווח הנובע ממכירת מקרקעין בישראל, או מכירה של מניות השייכות לאיגוד מקרקעין בישראל. המקור של החוק הוא חוק מיסוי מקרקעין התשכ"ג- 1963. זהו חוק ייחודי המהווה פיתוח ישראלי אשר יוצר הבחנה בין רווח הנובע מנכסים לבין מיסוי רווח הון של מקרקעין בארץ. המס נגזר מהשבח- אותו רווח שמהווה את פער המחיר בין מחיר רכישת דירה למגורים לבין מחיר המכירה. החישוב נעשה אחרי קיזוז הוצאות שונות שהוצאו לצורך השבחתה של הדירה, הוצאות שכר טרחת עורך דין ועוד.

יש לציין כי עד שנת 2014 לא היו שום שינויים בחישוב של מס שבח. מי שהייתה ברשותם יותר מדירה אחת, נהנו מפטור של מס שבח, ובתנאי שלא מכרו בטווח של ארבע שנים דירה אחרת. מאז חלו שינויים מרחיקי לכת והיום מוכרים של דירה שנייה מחויבים בתשלום מס שבח

תושב חוץ אינו זכאי לפטור הניתן לתושבי מדינת ישראל אלא בתנאי שאין לו  דירה במדינת התושבות שלו.

מס שבח לתושבי חוץ, בעלי דירה נוספת בארץ התושבות שלהם, כיצד מחושב מס השבח על דירת המגורים

כאשר לתושב בחוץ יש דירת מגורים נוספת במדינת המקור שלו הוא חייב לשלם מס שבח בישראל במכירת דירה בבעלותו, שתחושב לפי הגדרת הנכס. תושב חוץ נהנה מחישוב מס שבח מופחת עם דירת המגורים בבעלותו דירה מזכה.

דירת מגורים מזכה הינה דירה, או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של היחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה ( למעט מלאי עסקי לצורך מס הכנסה )

דירה מזכה תחושב במס לינארי מוטב – בשתי שכבות המס מיום  הרכישה ועד 1/1/14 יהיה פטור ומ- 1/1/14 ואילך יהיה חייב ב 25%. מומלץ להתייעץ על כך עם מומחים למיסוי מקרקעין בהמשך למאמר זה…

פטור מס שבח לתושבי חוץ: כשאין דירה אחרת בחו"ל

עבור תושבי המדינה הבאים למכור דירה מזכה או דירה שהתקבלה בירושה, יש פטור ממס שבח. האם ההטבות הללו קיימות גם עבור תושב החוץ ?  האם תושב חוץ יכול למכור דירה הפטורה ממס שבח? האם חישוב  מס שבח לתושבי חוץ שונה מזה המחייב את אזרחי המדינה?

תושב חוץ לא זכאי לפטור אוטומטית ממס שבח כאשר הוא מוכר דירה יחידה בישראל, כדי לזכות בפטור הזה, הוא צריך להוכיח כי אין לו דירה אחרת בארץ המוצא שלו. לצורך ההוכחה, יחויב להביא אישורים מרשות המיסים במדינה בה הוא חי, המאשרים כי אין לו כל דירה במדינה זו. כיוון שיש מדינות שאינן מספקות אישור כזה, ניתן להוציא תצהיר של תושב חוץ על כך שאין לו דירה במדינה התושבות שלו, ולהציג הוכחות התומכות בהצהרה זו – הסכם שכירות בדירה המושכרת על ידו, אישור ארנונה כי הוא משלם מיסים עבור הדירה המושכרת כשוכר ולא כבעליה וכל מה שעשוי לתמוך בהצהרה על מנת להנות בפטור מלא  ממס שבח.

גולשים שהגיעו לעמוד זה הביעו עניין גם בנושאים אחרים, כגון: מס שבח על מכירת מגרש, מס שבח על מגרש, מס שבח על דירה שניה, החזר מס שבח, הפחתת מס שבח, מס שבח לינארי, ובנוסף מס שבח על מגרש בירושה.

מס שבח לינארי

תיקון מס' 76 לחוק מיסוי מקרקעין שינה לחלוטין את הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה החל מחודש ינואר 2014. נקבע חישוב בליניאריות חדשה., כאמור רק בדירת מגורים מזכה פטור על השבח הריאלי מיום הרכישה ועד לינואר 2014  ותשלום של מס שבח בשיעור של 25% על השבח שנוצר לאחר ה 1.1.14 ועד יום המכירה

את השבח מחלקים באופן יחסי על פני כל תקופת האחזקה ולאחר מכן את תקופת האחזקה והמס בגינה עד ליום  1.1.14 ועורכים חישוב נוסף ממועד זה ועד יום המכירה.

הפחחת מס שבח לתושבי חוץ

ניתן  להקטין את תשלום מס השבח על ידי פריסת השבח הריאלי עד ארבע שנים  במס הכנסה, ארבע שנים לאחור הכוללות את שנת המכירה.  לצורך כך יש לטפל להגיש בקשה ודוחות בהתאם כדי להנות ממדרגות מס נמוכות יותר בחישוב הסופי של מס הכנסה.

תושב חוץ, בנושא מס שבח לתושב חוץ מומלץ להתייעץ במומחה במיסים ומיסוי מקרקעין לצורך  קבלת מלא  ההטבות המגיעות.

האם יש פטור ממס שבח לתושב חוץ בדירת ירושה

בהתאם לחוק בישראל, תושב חוץ המחזיק דירה אותה קיבל בירושה, ומבקש לקבל פטור ממס שבח כמו שנהוג לגבי דירה בירושה, חייב להוכיח כי בנוסף לדירה זו אין לו כל דירה נוספת בחו"ל. הדין לגבי תושב חוץ הוא שונה מאשר תושב הארץ, אשר יכול למכור דירה שקיבל בירושה בפטור ממס שבח, גם אם יש לו דירה נוספת בארץ.

בין התנאים לקבלת פטור במקרה של מכירת דירה בירושה, הוא שלאדם המוריש לא הייתה כל דירה נוספת וגם לא במדינה אחרת בה התגורר.

הגדרת תושב חוץ בעניין של חוק מיסוי מקרקעין כמוגדר בפקודת מס הכנסה היא: כי מי שאינו תושב ישראל, או יחיד ששהה מחוץ למדינת ישראל וזאת לפחות למשך 183 ימים בשנת המס בה בוצעה עסקת מכר המקרקעין וגם בשנה שאחריה.

בנוסף מרכז חייו לא היה במדינת ישראל והוא נקבע לפי הקשרים המשפחתיים, הכלכליים והחברתיים. מס הכנסה בודק מה היה ביתו הקבוע בשנים הללו, מהו מקום מגוריו ומקום מגורי משפחתו היום. איפה נמצא מקום עיסוקו והיכן ממוקמים האינטרסים הכלכליים שלו לאיזה מוסדות וארגונים הוא משתייך והיכן הם.

בפקודת מס הכנסה נקבע כי מרכז חייו יוגדר כמי ששה בישראל 183 ימים בשנת המס או חודש אחריה ובסה"כ 425 ימים כולל בימים בשנת המס שלפניה.

קביעת שומת מס שבח לגופו של עניין

קביעת שומת מס היא עניין מורכב ושיעורי המס שלה משתנים. הם מושפעים מנתונים כמו ניכויים בעבור ניכויי מס היסטוריים, חישוב מס ליניארי – שכבתי, וחישוב ליניארי מוטב לגבי דירה מזכה. כמו כן יש  הטבות נוספות אותן ניתן לקבל מבחינת מיסוי מול מס הכנסה. מס שבח דורש מומחיות והבנה, ומי שבקיא בנושא זה הוא מומחה מיסוי מקרקעין שיש לו ניסיון בתחום, וכן עשוי להקל עליכם בשיקול בעת מכירת דירה.

מס רכישה לתושב חוץ

חשוב לזכור כי תושב חוץ אשר מתכוון לרכוש דירה בארץ, לא זכאי לחישוב המקובל של רכישת דירה יחידה, גם אם יש לו  או אין לו דירה נוספת בארץ בה התגורר. משום כך אם תושב חוץ רוכש דירה, הוא משלם מס רכישה גבוה .

מדרגות המס שישלם על רכישת הנכס יהיו כמו של תושב ישראל הרוכש דירה שנייה כאשר גם שם יש שתי מדרגות מס של  8% למדרגה הראשונה  ו – 10% למדרגה השנייה.

לחצו על הקישור לשירות מקצועי של יועצת מס.