בית קטן, מגרש גדול וזכויות בניה – עושים לכם סדר
בעברית מדוברת זה נקרא בית של סבתא – בית קרקע קטן עם מגרש גדול. יותר ויותר יזמים ממהרים לרכוש מאנשים ויורשים את בתים מסוג זה על מנת להרוס אותם לבנות במקומם בניינים רבי קומות. ישראלים רבים מוותרים על החלום של בית עם גינה תמורת דירה חדשה מרווחת בקומה גבוהה או בתמורה קבלת מספר דירות. או יורשים שרוצים לממש את הירושה שקיבלו ואז נתקלים בהפתעה לא נעימה – תשלום מס השבח לו הם נדרשים גבוה במיוחד. מדוע מס השבח גבוה במיוחד במקרה של בית קטן, מגרש גדול וזכויות בניה וכמה מס שבח נשלם במקרה זה – הכל במאמר הבא.
ראשית מהן זכויות בניה ?
מדובר על אפשרויות ניצול הקרקע לבניה ושימושים הניתנים לגבי אותה קרקע. ואלה, הם המשפיעים וקובעים את הערך של הקרקע. מדובר על אחוז הבניה הניתן לבנות מתוך סך המגרש. כלומר זכויות הבניה יגדירו מה הקווים בהם ניתן לבנות, מה מותר לבנות במגרש, מה השטח המותר לבניה, כמה קומות וכמה יחידות. רשויות התכנון והבניה במסגרת תוכניות בנין עיר (תב"ע) הן אלה שקובעות מה יהיו הזכויות והן אלה שיכולות לשנות מצב קיים למצב חדש.
כמה מס שבח נשלם על זכויות קרקע שלא מומשו?
קודם כל נסביר – כל המוכר נכס נדל"ן בישראל כמו – דירה, בית קטן עם מגרש, חנות, מגרש ועוד חייב לפי חוק מיסוי מקרקעין שבח ורכישה לשלם מס שבח על מגרש. המס יש לו שיעורים שונים בתקופות שונות על הרווח, השבח הנוצר במכירת הנכס מאז רכישתו. לכל תקופה יש מיסוי בשיעור שונה:
שיעור המס שיחול על תקופת השבח שקדמה ליום תחילה, עד 7/11/2001יהיה עד 50%.
שיעור המס בתקופת השבח מיום התחילה 7/11/2001 ועד למועד השינוי 31/12/2011 יהיה 20%,
ואילו שיעור המס בתקופת השבח שלאחר מועד השינוי החל מ 1/1/2012 יהיה 25%.
החלוקה לתקופות שבח תהיה אחידה בחלוקה לפי שנות האחזקה בנכס ולא תהיה בהכרח בהתאם לעליית השבח בפועל (עליית מחירי המקרקעין). כלומר, את השבח נחלק על פני כל תקופת השבח (היא התקופה מיום רכישת המקרקעין ועד יום מכירתם) לשלוש תקופות, לפי מפתח הימים. תקופה ארוכה יותר תזכה לחישוב מספר שנים גדול יותר של שבח..
האם יש פטור על הבית ?
כיום (2021) יש פטור על דירת מגורים יחידה עד לגובה של 4.7 מיליון ₪. מה קורה במצב זה האם יהיה
פטור עד סכום זה. ישנם מצבים משתנים והם תלויים גם במצב המבנה של הבית.
מצב של בית תקין קיימת אפשרות לקבל את הפטור על דירת המגורים ולשלם רק על הזכויות הנוספות שיש על המגרש. כמןבן שתידרש הערכה של שמאי מה מהסכום הנמכר הינו עבור הבית ומה עבור הזכויות. מצב נוסף שונה, מגרש עם מבנה מט ליפול, ייתכן ומיסוי מקרקעין לא יראו זכאות לפטור על הבית כי ברור שיש להרוס אותו ולא ניתן באמת להתגורר בו וכל העניין במגרש הוא מימוש זכויות בניה נוספות כמו הקמת מבנה בעל כמה קומות או בניית מספר יחידות על יחידת הקרקע ואז יחייבו על כלל החלקים מס על השבח.
מתי נשלם מס שבח גבוה במיוחד?
בית קטן, מגרש גדול וזכויות בניה – כמה מס שבח נשלם – הרבה! על הבית סביר שנשלם מס שבח ליניארי מוטב , אם אין זכאות לפטור. כלומר, מס שבח שגלומה בו הטבה, בה מוחקים את השבח שנוצר מיום הרכישה ועד תום שנת 2013. והמוכר יחויב רק על השבח שנוצר מתחילת 2014. אולם על המגרש והזכויות הנוספות בהתאם למה שניתן לבנות בו, המס יחושב במלואו על כל שכבות המס בשיעורים מלאים. מ 47%, 20%, 25% ובנוסף גם מס ייסף במידה והסכום יעבור את התקרה הקבועה לאותה שנת מס
מה הבעיה? לעיתים במצב בו נמכור בית קטן עם מגרש גדול הבעלים לא מודעים לכך שיש לנכס זכויות בנייה פוטנציאליות ומוכרים את הבית והמגרש והזכויות כמובן כיחידה אחת ולא מודעים לתיקון שייערך במשרדי מיסוי מקרקעין מה שיגרום לחיוב מס שבח מאד גדול על ידי המוכרים.
בעת חישוב מס השבח רשות המיסים מחשבת את אותן זכויות הבניה כהשבחה של שקיימת , השבחה של המוכר שכן, היא מניחה שרוכש הנכס רוכש את הנכס גם בגלל זכויות הבנייה. דבר זה מתגלגל ובא לידי ביטוי בתשלום מס שבח גבוה.
במידה ומודעים לזכויות הבנייה החלות במגרש, קיימת אפשרות לעסקת נטו עם הרוכש שהוא לוקח על עצמו את תשלום המס שיחול על המגרש. מצב מחייב בדיקה מקדימה למכירה, כדי לדעת לדרוש זאת וכיצד לתמחר את הנכס הנמכר.
לכן מאד חשוב להתייעץ מראש ולעיתים לערוך את כל החישובים המקדימים כדי לדעת מה המס שיחול כדי לבצע עסקת מכירה נכונה וכדאית יעוץ מס ומיסוי מקרקעין הוא שילוב חשוב לעניין. מה גם שניתן יהיה לבחון הטבות אישיות נוספות שעשויות להפחית את המיסים שיחולו במכירה.
