סוגי ייעוד קרקעות – קרקע לקניה או מכירה
בישראל מרבית הקרקעות הן בבעלות המדינה, ואם נדייק, 93% בבעלות המדינה ורק 7% מהקרקעות בישראל הן בבעלות פרטית. כך למעשה רוב הקרקעות בישראל הן בחכירה לתקופות ארוכות עם אפשרות להארכת תקופה זו, חכירה לדורות. הזכויות של החוכרים לדורות בקרקע דומות, כמו לבעלי הקרקעות הפרטיות, ניתן למכור, להוריש, לבנות, להעביר במתנה.
לקרקעות בישראל יש מגוון סוגי יעוד. סוגי הקרקעות מחולקים לפי יעוד של הקרקע, וזה נקבע בוועדות תכנון ארציות, מחוזיות ומקומיות והוא עשויי להשתנות בהתאם למדיניות משתנה. ניתן לבקש ולשנות יעוד של קרקע. לא תמיד ניתן, ובכל מקרה שינויי יעוד הינו תהליך ארוך.
נציג מספר סוגי ייעוד לקרקעות
- קרקע למגורים – מיועדת לבניית בנייני מגורים, מגדלי מגורים ובתים פרטיים
- קרקע למסחר – מיועדת לבתי מספר, חנויות, קניון, משרדים, וכדומה
- קרקע לתעשייה – מיועדת להקמת תעשיה, בתי מלאכה
- קרקע לתיירות – מיועדת לפעילות תיירותית, הקמת מלונות ואתרי תיירות
- קרקע ציבורית – מיועדת להקמה של מבני ציבור – גנים, בתי ספר, בריכה ציבורית, בית כנסת ועוד.
- קרקע חקלאית – המיועדת לגידולים חקלאים, וגידול בעלי חיים
- קרקע לשילוב שימושים – למשל מסחר ותעשיה
כמובן שיש עוד סוגי קרקעות שהמדינה מקצה, לתחבורה, כבישים, שדה תעופה, שמורות טבע, פארקים, גנים, גנים לאומיים אתרי מורשת מבני ציבור ועוד.
מהי קרקע מופשרת?
מדובר על קרקע חקלאית שהחליפה את הייעוד שלה לקרקע למגורים, למסחר, לתעשייה וכן הלאה. בגלל שבישראל יש מחסור אדיר בקרקעות לצד ביקוש עצום למקרקעין, יש המון קרקעות חקלאיות שעוברות את התהליך הזה של ההפשרה. מבחינת המשקיעים, מדובר על דרך מעולה להפיק רווח כספי גבוה אם מתרחש שינויי היעוד.
קרקע מופשרת הופכת להיות כזו רק אחרי שהיא מאושרת על ידי ועדות תכנון מקומיות מחוזיות וארציות. לאורך התהליך, יש צורך לקבל את אישורי בעלי הקרקעות ולהביא בחשבון שיקולים של איכות סביבה, נגישות, עומס וכן הלאה. ובמקביל, לוקחים בחשבון את לצרכים המגיעים מהשטח תוך התייחסות להבדלים בין אזורי הביקוש בישראל.
קרקעות מופשרות מיועדות למגוון צרכים- מגורים, תעשיה, מסחר, לתחבורה ואף לשטחים פתוחים. כמו כן לאור התקופה בו ישנה הפשרה גם יש שינויים בצרכים וקבלת החלטות שמשתנה. הן ברמה ארצית, מחוזית ומקומית. בהרבה מצבים מתבצעת הפקעה של שטחים מידי הבעלים, כאשר אלה יהיו לצורך מטרה ציבורית. המדינה תפצה את מי שהפקיע ממנו קרקע, ויש גם הטבת מס על הפקעה, 50% מס ממצב של מכירת הקרקע באופן חופשי
מהו שימוש חורג?
כאמור לכל קרקע יש את היעוד שלו וכך יש לעשות בו שימוש. כאשר מדובר בשימוש שהוא חורג לייעוד שניתן לו, צפוי התנגדות הרשות המקומית תכלול קנסות צווי פינוי ועוד. יחד עם זאת ניתן לעיתים לקבל אישורים לשימוש חורג לפרק זמן שיקבע.
עלויות של קרקעות בישראל
קרקע חקלאית הינה קרקע זולה ביחס לקרקע המיועדת למגורים, תעשיה ומסחר. רבים משקיעים בקרקעות חקלאיות מתוך תקווה שהייעוד שלהם ישתנה לבניה ואז הערך, השווי שלהם יעלה ויביא רווחים משמעותיים
לעניין מס שבח במכירת הקרקע
קרקע הנמכרת בישראל חל עליה מס שבח על קרקע מלא, חישוב המס תלוי ביום בו נרכשה הזכות מקרקעין או הועברה אליי, או מיום בעלות המוריש., ועשויה להגיע לחיוב מס של עד כ 47% מס ותוספת מס יסף. כדאי מאד להתייעץ במכירת קרקע כי כאמור המס יכול להיות מאד גבוה, כי אין פטורים על מכירת קרקע, בתקופות מסוימות יש הטבות המותנות בבניה או בתנאים אחרים מכבידים ולמרות זאת, היות והמומחיות שלנו הינה מיסים, אנו יודעים לממש זכויות נוספות שהמביאות לצמצום המס המשולם בסופו של תהליך, זכויות אישיות שגם אותם ניתן לממש במכירת קרקע.