מס שבח על דירת יוקרה מעל תקרת הפטור של 4.7 מיליון
כיצד החוק מגדיר דירת יוקרה? מה הוא תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין? מה היא תקרת הפטור ממס שבח? הכל בכתבה הבאה:
מתי משלמים מס שבח?
כאשר נכס נדל"ן נמכר ברווח, על המוכר, לשלם את מקדמת מס השבח מתוך הרווח שנוצר מיום הרכישה ועד יום המכירה, תוך 30 ימים מיום החתימה על חוזה מכירת הנכס. השבח הוא הרווח שנוצר מיום הרכישה ועד ליום המכירה בהפחתת העלויות הקשורות לנכס, בניכוי הוצאות מוכרות, כגון שיפוצים, עלויות מכירה, היטל השבחה וכדומה.
גובה תשלום מס השבח מחושב ליניארי, קרי לפי מדרגות מס, בהתאם לתקופות שונות שנבעו בחוק במהלך אחזקתה. מתוך השבח הסופי שנוצר למוכר במכירת הדירה. השבח הסופי מחושב כהפרש שבין הסכום בו הדירה נרכשה לסכום בו נמכרה. עם דיווח המכירה המוגש עם חישוב המס – למשרדי מיסוי מקרקעין שומה עצמית, הצהרה על המכירה והן על המס הצפוי מהמכירה, מקבלים שובר לתשלום על פי החישוב שנעשה.
מה היה הפטור עד שנת 2014
בשנת 2014 ביצעו רשויות המיסים בישראל רפורמה משמעותית בחוק. הרפורמה כללה נקודות מרכזיות, אותם ביטלו במועד זה:
פטור מתשלום מס שבח בעת מכירת דירת מגורים כל ארבע שנים, בלא ששינה מה היה שווי המכירה, וכן לא משנה כמה דירות היו בידך.
מה השתנה החל משנת 2014 תיקון 76 לחוק המיסוי משם הוטבע המושג דירת יוקרה?
הפטור למכירת דירה כל ארבע שנים בוטל. קיימת התייחסות לשווי המכירה. ויש חשיבות לכמה דירות מגורים מחזיקים. כמו כן הוסיפו את ההגדרה לדירת יוקרה. שהינה תקרה שנקבעה בסך של כ 4.7 מיליון ₪ (2021).
במקרה של דירת יוקרה שהיא דירת מגורים יחידה ומזכה בפטור, התיקון בחוק קובע כי עד התיקרה, עד 4.7 מיליון ניתן לקבל פטור אם זאת דירה יחידה. מעל סך זה יחוייב ההפרש במס שבח, לפי מיסוי דירות מגורים, מס ליניארי מוטב. בהקשר זה גם דירת ירושה הזכאית לפטור תעמוד במבחן תקרת דירת יוקרה
האם יש קשר למצב הפיזי של הדירה?
כלל לא. ייתכן כי לפי הגדרת מס הכנסה הדירה תיחשב כדירת יוקרה כי מחיר המכירה שלה מעל התקרה אך בפועל מדובר בדירה מוזנחת בבניין מאד ישן בתל אביב ששוויה גבוה למשל, 6 מיליון. בדוגמא זו, עד סך התקרה ניתן יהיה לקבל פטור אולם כל הסכום מעל התקרה יימוסה. כלומר, במקרה זה סך 4.7 מיליון יהיה פטור ( אם זאת דירת מגורים יחידה) וסך 1.3 מיליון עליהם יהיה חישוב מס שבח ליניארי מוטב – הכולל הטבה המפחיתה את המס והינה ייחודית לדירות מגורים.
חשוב לדעת שמס השבח שמשלמים אותו למיסוי מקרקעין יש דרכים להפחית אותו לאחר המכירה באמצעות מימוש זכויות המגיעים על פי חוק בישראל. חשוב להתייעץ ולבדוק האם אתם זכאים להטבות המס ולהפחתת המס.
רוצים לדעת עוד? תתייעצו עם יועץ מס מקצועי, חגית גבאי עמיאל כן בשבילכם!
