מחשבון מס שבח – חישוב נכון יחסוך לכם כסף

מחשבון מס שבח – מה צריך לקחת בחשבון כדי להפחית את מס השבח

בשעה טובה מכרתם או שאתם עומדים בפני מכירה של דירה או נכס נדל"ן. עכשיו צריך לשלם לרשויות המיסים מס שבח. לא בטוחים מה הוא מס שבח? מי צריך לשלם? וכמה אתם צריכים לשלם? מחשבון מס שבח הוא מונח נפוץ בחיפוש מהיר בגוגל אבל, על מנת לחשב נכון את מס השבח יש לקחת בחשבון לא מעט גורמים. כל המידע מופיע במאמר הבא: 

רשויות המיסים בישראל מחייבות במיסים בעת ביצוע עסקאות בנכסי נדל"ן (דירה, מגרש, חנות ועוד) לשלם שני סוגים של מיסים. המס הראשון הוא מס רכישה, מס המשולם בעת רכישת נכס. שיעור המס, נקבע בהתאם לקריטריונים של משרד האוצר הנגזרים מחישוב של ערך הנכס. יש הבחנה בין מס רכישה לדירות מגורים שם גם יש הטבות לבין רכישת משרד או כל נכס אחר. במידה וזו דירה ראשונה עלות המיסים תהיה בדרך כלל נמוכה, יש פטור עד כ- 1.7 מיליון ₪, הטבה שבאה לעודד שלתושבי ישראל תהיה הקלה ברכישת דירת המגורים. במידה וזו דירה שנייה ומעלה גובה מס הרכישה יקפוץ בהתאם. אם זה נכס אחר גם עליו שיעור המס יהיה גבוה – מגרש, חנות, בניין וכדומה. המס הנוסף נקרא מס שבח, מס זה יחול בעת מכירת הנכס. ישולם מס על הרווח שנוצר מיום קניית נכס הנדל"ן ועד למכירתו. 

איך מחשבים את מס השבח? ומה זה מס שבח ליניארי ? 

חישוב מס שבח לינארי. מחושב מיום הרכישה ועד ליום המכירה. המס, מוטל על הרווח שנוצר בתקופת האחזקה של הנכס. באופן ליניארי = לפי שכבות בהתאם לתקופות 

שיעור המס שיחול על תקופת השבח שקדמה ליום תחילה, עד 7/11/2001יהיה עד 50%,

שיעור המס בתקופת השבח מיום התחילה 7/11/2001 ועד למועד השינוי 31/12/2011 יהיה 20%,

ואילו שיעור המס בתקופת השבח שלאחר מועד השינוי החל מ 1/1/2012 יהיה 25%.

החלוקה לתקופות שבח לא בהכרח תהלום את עליית השבח בפועל. בחישוב השבח מחלקים את השבח באופן שווה על פני כל תקופת השבח, בחלוקה לשנים, מיום הרכישה של המקרקעין ועד יום מכירתם לשלוש תקופות, לפי מפתח הימים. תקופה ארוכה יותר תזכה למנת שבח גדולה יותר.

חישוב מס שבח לינארי מוטב

חישוב מס שבח על דירות מגורים, שונה כי יש בו הטבה ייחודית שהיא רק לדירות מגורים, שנרכשו לפני 2014. והוא מאפשר הנחה משמעותית. את החישוב עורכים בחישוב ליניארי רגיל. אולם, כאשר מדובר בדירת מגורים מזכה, כל השבח עד ליום 1/1/2014 יהיה פטור ממס וכל השבח מיום 1/1/14 יהיה חייב בסך 25% מס שבח.

מה עוד לוקחים בחשבון בחישוב השבח

כלל העלויות וההוצאות שחלות על הנכס חייבים להיכנס לחישוב השבח של הנכס. ככל שנציג את מירב ההוצאות שחלו על הנכס, כך יקטן השבח, וכמובן המס שנגזר ממנו, מס השבח. 

החוק מכיר בניכוי הוצאות מוכרות מסכום מס השבחה – עלות הכנס שנרכש, הוצאות כמו שיפוץ, שכר טרחת עורך-דין, עמלת תיווך, מס רכישה, תשלום למודד, אגרות ומיסוי וכדומה. 

לעיתים הנכס מגיע מירושה או על ידי מתנה ללא תמורה מהמשפחה, וכאן ייכנסו העלויות שהיו בידי רוכש הנכס המקורי. כמה שילם הרוכש? ומה היו עלויות שלו ואם היו גם בתקופה שהנכס היה כבר אצל המוכר שלא רכש במקור, יוסיף גם את ההוצאות הללו.

למרות שהאינטרנט מלא באינספור סוגי " מחשבון מס " שבח אנו ממליצים להיעזר באנשי מקצוע בתחום שיודעים לחשב עבורכם את מס השבח בצורה הטובה ביותר להפחית את מס השבח. 

איך ניתן להפחית את מס השבח? 

כאמור, החוק מאפשר להפחית את מס השבח על ידי שימוש נכון במחשבון המס, בחישוב על פי הכללים. ובצירוף כלל העלויות וההוצאות שחללו על הנכס. וניצול זכאויות נוספות.

האם יש דרכים נוספות להפחתת מס השבח

• כאמור חישוב נכון של השבח על ידי הפחתת מירב העלויות והוצאות 
• רשות המיסים דורשת יותר ויותר הצגת מסמכים מקוריים, אז חשוב לאורך השנים לשמור על המסמכים הקשורים לנכס לאורך השנים. 
• מכירת דירה יחידה בישראל מזכה את הבעלים בפטור ממס שבח 
• במכירת דירה שניה, במקרה וחלקו של המוכר אינו עולה על שליש מהזכויות בדירה נוספת הוא זכאי לפטור. 
• במכירת נכס שהתקבל בירושה – במידה והמוריש היה בעלה של דירת מגורים אחת בלבד או שהמוריש היה זכאי לפטור ממס שבח במכירה. 
• מכירת דירה יחידה אחת ל 18 חודשים לזכאות קבלת הפטור
• זכויות נוספות ברשות המיסים שלרוב לא מבוצעות במהלך ביצוע העסקה אלא רק אחריה

חגית גביא עמיאל – יועצת מס.