תכנוני מס שבח ומס רכישה – כך תעשו זאת נכון

תכנוני מס שבח ומס רכישה – מדוע חשוב להתייעץ עם יועצי מיסים ומומחי מקרקעין

קנייה ומכירה של נכסי נדל"ן הן העסקאות המשמעותיות והגדולות ביותר בחייהם של מרבית האזרחים. עם זאת, אנשים רבים שעורכים עסקאות נדל"ן אינם מודעים לזכויותיהם ולאפשרות שלהם לערוך תכנוני מס שיכולים לחסוך להם כסף רב. לכל נישום עומדת הזכות לנצל את הוראות הדין כדי לפטור עצמו מתשלום מס או לצמצם את תשלום המס שעליו לשלם בגין עסקאות נדל"ן עד כמה שניתן. תכנוני מס שבח ומס רכישה חשוב שייעשו בשלב ראשוני בטרם נחתמת עסקת הנדל"ן, בין אם מדובר בעסקת רכישה או מכירה. 

במאמר זה נסקור כמה תכנוני מס אפשריים שניתן בעזרתם לצמצם את המס בצורה משמעותית. 

מוכרים שתי דירות? כך תוכלו לשלם פחות מס שבח

בעלים של שתי דירות המעוניין למכור את שתיהן, יוכל לחסוך סכומים משמעותיים בתשלום מס שבח, אם יתכנן נכון את צעדיו. מס שבח הוא מס המוטל על הרווח שנוצר ממכירת הנכס. ככל שההפרש בין מחיר רכישת הנכס לבין המחיר בו הנכס נמכר – גבוה יותר, כך מס השבח יהא גדול יותר. כשמוכרים שתי דירות, מומלץ למכור קודם את הדירה שמס השבח המוטל עליה נמוך יותר. כך, ניתן בשלב הבא לנצל את הפטור על דירה יחידה ולמכור את הדירה השנייה מבלי לשלם מס שבח בכלל. זאת בהנחה שהדירה שנותרה עומדת בתנאי הפטור ממס שבח לדירה יחידה. התנאים לקבלת פטור ממס שבח עבור דירה יחידה הם בעלות על אותה הדירה במשך שנה וחצי לפחות טרם מכירתה, ובעלות על דירת מגורים אחת בלבד.   

מוכרים שתי דירות קטנות לטובת דירה גדולה יותר? ייתכן שאתם זכאים לפטור ממס שבח 

בתנאים מסוימים אדם המעוניין לשפר דיור ולמכור שתי דירות קטנות כדי לרכוש דירה אחת גדולה, יהא זכאי לפטור ממס שבח במכירת הדירות. לצורך קבלת הפטור נדרש שסכום התמורה עבור שתי הדירות לא יעבור את התקרה המצוינת ומתעדכנת בחוק, שלמוכר תהיה בעלות על שתי דירות מזכות בלבד, שמכירת שתי הדירות תתרחש בתוך 12 חודשים, ועוד.  

בעלי קרקעות? בעזרת תכנון מס נכון תוכלו להרוויח יותר

בעלי קרקעות רבים מעדיפים למכור את הקרקע שבבעלותם ולא לבנות עליה. כך הם יקבלו תשלום מבלי שיצטרכו להוציא כספים עבור הוצאות הבנייה ולהמתין תקופה עד שיממשו את הקרקע. אולם במכירת הקרקע, מס השבח שהבעלים צריכים לשלם גבוה ביותר ועלול להגיע עד ל-47% מס, וזאת מבלי להתייחס להיטל ההשבחה שעלול להיות מנת חלקם. 

לעומת זאת הרווח של בעלי קרקעות שבונים על הקרקע, גבוה בצורה משמעותית. אמנם הם זקוקים למימון ומתעסקים עם קבלנים, על כל המשתמע מכך, אך את הדירות שיבנו יוכלו למכור במס מופחת, בפטור ממס או בחישוב מוטב.    

השגת פטור או חיסכון במס על ידי העברת נכסים בתוך המשפחה

העברת נכסים בתוך המשפחה מאפשרת חיסכון במס במספר מצבים. הראשון שבהם הוא פטור ממס שבח במקרה של מכירה דירה. כאשר אדם מחזיק בשתי דירות וברצונו למכור דירה אחת, יהא עליו לשלם מס שבח עבור אותה דירה. לעומת זאת, אם אותו אדם יעביר דירה אחת לבן משפחה ויישאר עם דירה אחת בלבד, ואז ימכור אותה – הוא יהיה פטור מתשלום מס שבח, שכן אדם המוכר דירה יחידה שהייתה בבעלותו לפחות שנה וחצי טרם המכירה, נהנה מפטור מלא ממס שבח.  

בנוסף ניתן באמצעות העברת נכסים במשפחה להימנע מתשלום מס רכישה גבוה עבור דירה שנייה. אדם המעוניין לרכוש דירה שנייה, יכול לרכוש את הדירה על שם בנו או בתו בהנחה שמלאו להם 18. מכיוון שעבור הילד מדובר בדירה ראשונה, לא יוטל עליו מס רכישה או שיוטל עליו מס רכישה מופחת – תלוי בשווי הרכישה.

 חשוב לציין כי במקרה של העברה ללא תמורה בתוך המשפחה, מצוינות בחוק תקופות צינון שונות. כך לדוגמה, מקבל המתנה שמתגורר בדירה אותה קיבל, יצטרך לחכות שלוש שנים עד מכירת הנכס, ובמקרה שאינו מתגורר בנכס, יצטרך לחכות ארבע שנים. אם ימכור את הנכס בטרם תחלוף תקופת הזמן המצוינת בחוק, הוא יחויב רטרואקטיבית במס מלא, כאילו מדובר היה בעסקת מכר רגילה ולא בעסקת מתנה. 

ירשת דירה? ייתכן שאתה זכאי לפטור ממס שבח במכירתה

במקרים מסוימים אדם שירש דירה יהא זכאי לפטור ממס שבח במכירתה. לשם כך נדרשים מספר תנאים: ראשית נדרש כי היורש יהיה צאצא של המוריש, בן/בת זוגו או בן/בת זוג של צאצא המוריש. שנית, הדירה המדוברת הייתה הדירה היחידה שהחזיק המוריש ושלישית, לו היה המוריש מוכר את הדירה, היה זכאי לפטור ממס שבח עבור דירה יחידה.  

מכרתם דירה עם זכויות בנייה? ייתכן שאתם זכאים לפטור ממס שבח גם עבור הזכויות  

במכירת דירת מגורים יחידה העומדת בתנאי הפטור למס שבח אשר יש לה זכויות בנייה שלא מומשו, מוטל על המוכר מס שבח עבור החלק בשבח הנובע מאותן זכויות בנייה. נערך מעין פיצול בין הבית הבנוי עבורו לא מוטל מס שבח, לבין זכויות הבנייה שלא מומשו, בגינן מוטל מס שבח. 

עם זאת, קיימת אפשרות לקבל פטור מתשלום מס שבח גם עבור זכויות הבנייה. על פי החוק, במכירת דירת מגורים מזכה שהתמורה ששולמה עבורה הושפעה מקיומן של זכויות בניה נוספות, יהא המוכר זכאי לפטור נוסף גם עבור זכויות הבנייה הנוספות בשל שווי נמוך של הדירה, תוך עמידה בתנאים ובתקרות שנקבעו בחוק. 

בעלי נכסים לרכישה ומכירה? ייתכן שבאפשרותכם לממש זכויות אישיות 

בחוקי מס הכנסה ומיסוי מקרקעין, מצויות זכויות אישיות הניתנות בהתאם למצבו האישי של הרוכש או המוכר. בטרם ביצוע עסקת מכירה או רכישה חשוב להתייחס להטבות אלה הניתנות בין היתר בהתאם לגיל, מקום מגורים או לקבוצות אוכלוסייה כמו עולים חדשים, נכים ועוד.