מה ניתן לעשות לאור התיקונים המוצעים לכנסת לשינוי – תזכיר חוק מיסוי מקרקעין 2022
אין הוכחה כי הגדלת המיסים אכן היא הגורם המשפיע על מחיר הדיור בישראל שמזמן איבדו שליטה. אך מוכח בהחלט שרשות המיסים ,מיסוי מקרקעין יכניסו ידם עמוק לכיסי בעלי הנכסים ויביאו לידי תשלום גבוה של מיסים על עסקאות הנדל"ן וימלאו את קופת המדינה בכסף רב.
בינואר 2022, פורסם תזכיר חוק לתיקון מיסוי מקרקעין שעיקרו החמרת גובה סכומי תשלומי המיסים שישולמו על ידי בעלי הנכסים במכירה וכן מיעוט הטבות. התזכיר טרם עבר להחלטת הכנסת אולם, המגמה ברורה כך שייתכן, שבעלי הנכסים, כבר יכולים להיערך לכך.
תזכיר חוק מיסוי מקרקעין
תזכיר חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון), התשפ"ב-2022 שהופץ גם לתגובה על ידי כלל הציבור מוצעים שבעה תיקונים עליהם נתייחס במאמר
- קיצור תקופת שחלוף דירת מגורים לעניין שיעורי מס החלים על דירה יחידה
מדובר על אדם אשר הינו בעל דירה יחידה ומעוניין לבצע שיפור מגורים או החלפת דירה. רוכש את הדירה החדשה בטרם מכר את הישנה. החוק רואה אדם כזה כבעל דירה יחידה ואפשר לבצע את המהלך של ההחלפה בזמן של 24 חודשים מיום שרכש את דירתו החדשה ועד שמכר את הישנה. בלא לשלם מס רכישה על דירה שנייה או מס שבח על דירה נוספת.
השינוי המוצע בתזכיר החוק: לקצר את התקופה ל-12 חודשים.
מה ניתן בכל זאת לעשות? כדאי לבעלי דירה יחידה אשר רוצים לבצע שיחלוף לרכוש את הדירה החדשה בטרם יעבור תיקון החוק על מנת שתהיה להם תקופה של 24 חודשים למכור את הדירה הישנה.
- עדכון מדרגות מס רכישה החלות ברכישת דירה יחידה
מוצעת כאן הטבה, ההמלצה לרווח את מדרגות המס הנמוכות, כך שמי שרוכש דירה שהיא דירתו היחידה, עד לשווי של 3.1 מיליון ₪, יפחת נטל המס רכישה על קניית הדירה.
השינוי המוצע: לרווח את מדרגת המס עד 3.1 מיליון ₪
מה ניתן בכל זאת לעשות? כאן יש הבחנה. מי שמתכנן לרכוש דירה של עד 3.1 ₪ רצוי להמתין עד לכניסת החוק לתוקף. לעומת זאת לרוכשים דירה שתהיה זו דירתם היחידה, אשר השווי שלהן הוא גבוה מ 3.1 מיליון כדאי לבצע את הרכישה לפי שייכנס החוק החדש לתוקפו.
- סגירת עיוות מס לעניין פטור ממס שבח החל על מוכרי דירות מגורים אשר נבנתה על קרקע שהייתה בבעלותם לפני שנת 2014
עד היום, כחלק משינויי חקיקה קודמים, מכירה של דירת מגורים שאיננה דירתו היחידה של המוכר (עליה יש פטור) הייתה חייבת במס שבח רק על תקופת ההחזקה שלה מיום 1/1/2014, ועד יום המכירה, וכל התקופה שקדמה למועד זה הייתה פטורה ממס. הטבה זו שמה: "חישוב ליניארי המוטב". כלומר חישוב המס לתשלום יהיה רק על החלק מיום 1/1/2014. משמע, שכל החישוב מיום הרכישה של הדירה או הקרקע עליו נבנתה הדירה ועד ליום 1/1/2014 פטור ממס שבח.
השינוי המוצע: הבחנה לצורך החישוב הליניארי בין מי שהייתה לו דירה ביום 1/1/214 ויהיה זכאי ל"חישוב ליניארי מוטב", לבין מי שהיה בבעלותו קרקע וטרם בנה עליה דירת מגורים, עד מועד זה, הוא לא יהיה זכאי לחישוב המטיב ,"חישוב ליניארי מוטב" ויידרש לשלם את מלא מס השבח מיום הרכישה.
מה ניתן בכל זאת לעשות? מי שיש בבעלותו קרקע לבנית דירות למגורים כדאי להזדרז ולבנות עליה ולהשלים את הבניה עד התאריך המוצע בתזכיר 31/12/2025
- החלת שיעור מס על הכנסות גבוהות לעניין רווח ממכירת דירת מגורים
מס יסף הינו מס נוסף על ההכנסה בגובה של 3% המוטל על יחיד אשר סך הכנסותיו החייבות מס, העולה על כ – 650,000 ₪ בשנת מס. הכנסות משבח ממכירה של דירות מגורים עד לתקרה של כ-4.75 מיליון ₪ אינן נכללות בכלל ההכנסות החייבות במס יסף. על אף שמדובר בהכנסה החייבת במס ככל הכנסה אחרת.
השינוי המוצע: כאן מוצעים 2 נושאים: א. מוצע להכליל את ההכנסות משבח של דירות מגורים בבסיס המס שעליו מוטל המס הנוסף, ובלבד שההכנסה איננה פטורה ממס שבח לפי חוק מיסוי מקרקעין. ב. מוצע לקבוע כי המס הנוסף ייגבה בתוך 30 יום מהמכירה, במסגרת שומת המס של מכירת הזכות במקרקעין. כלומר יגבו גם את המס יסף תוך 30 יום מיום המכירה. לצורך החזרי המס העודף, יידרש המוכר להגיש דוח למס הכנסה שם נערך המס הסופי.
מה ניתן בכל זאת לעשות? בעלי דירות מגורים עד השווי של כ- 4.75 מיליון ₪, אשר מתכננים לבצע מכירת הנכס כדאי למהר ולמכור את הדירות לפני כניסת החוק לתוקף, כדי לא לשלם בגינה את מס היסף במקור, אלא לאחר חישוב סופי.
- ביטול פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים וממס על השכרת דירת מגורים למי שאינו תושב ישראל.
על פי נתוני רשות המסים כ-83,000 דירות מגורים בישראל, הינן בבעלות תושבי חוץ (לא כולל דירות מגורים שנרכשו בידי ישראלים שהיגרו). מתוכם, כ-40,000 דירות מצויות בת"א וירושלים. כיום, תושבים זרים, תושבי חוץ יכולים ליהנות, בדומה לתושבי ישראל, מפטור במכירת דירת מגורים יחידה, מהחישוב הליניארי המוטב ומפטור על הכנסות מהשכרת דירות מגורים, אם אין להם דירת מגורים במדינת התושבות שלהם.
השינוי המוצע: החל מתחילת שנת 2024 לבטל הטבות הללו. כך שהכנסות של תושבים זרים, תושבי חוץ שיש בבעלותם דירות מגורים בישראל המס היחול עליהם יהיה בלא מתן ההקלות אשר ניתנות לתושבי ישראל.
מה ניתן בכל זאת לעשות? כדאי לתושבים זרים, תושבי חוץ שיש בבעלותם דירות מגורים בישראל, ואשר היו זכאים לפטורים ממס שבח עד היום, למכור את דירות המגורים עד ליום 31/12/2023 כדי להנות מהפטורים שיהיו להם עד מועד זה.
הבהרה לעניין מיסוי דירות מעטפת
מיסוי דירות מעטפת, מדובר בעיקר על דירות יוקרה. הדירות הללו נמכרות על ידי הקבלן ללא שנעשה בהם שיפוץ הפנים בדירה, ועל כן שם דירת מעטפת. באופן זה משלמים מס מופחת. כיום באופן ניסוח החוק קיימת שאלה אם דירת מעטפת הינה דירת מגורים, לצורך חיוב מס רכישה שאם כן, שיעורי המס שיחולו יהיו גבוהים ממה שמחייבים דירת מעטפת.
השינוי המוצע: החלת הגדרת דירת מגורים גם על דירת מעטפת ומשכך את מדרגות המס בהתאמה
מה ניתן בכל זאת לעשות? מי שתכנן לקנות דירת מעטפת כדאי שיבצע את העסקה בטרם יכנסו התיקונים לתוקף.
הפחתה בשיעור מס שבח על קרקעות אשר נרכשו לפני 7 בנובמבר 2001
הצעה זו הינה חלק מהרצון של המדינה לתמרץ את בניית דירות המגורים, ומכירת הקרקעות המיועדות לכך, אשר נרכשו לפני המועד 7 בנובמבר 2001. מדובר על קרקעות וותיקות הנמצאות שנים רבות בידי בעליהן ואשר מס השבח במכירתן יהיה גבוה מאד. ההצעה להטיב עם בעלי הקרקעות במכירה, לצורך בניית דירות מגורים במס מופחת
השינוי המוצע: שיעור מס מופחת על מכירת זכות במקרקעין המיועדת לבניית דירות מגורים בידי יחיד, בתקופה של שלוש שנים. מס השבח שיחול יחושב באופן הדרגתי על השבח הריאלי בהתאם למימוש המהיר של הקרקע לבניה ועד לשמונה שנים. ככל שהרוכש יסיים את בניית דירות המגורים בתקופה קצרה, יהיה זכאי המוכר לשיעור המס המופחת על חלק גדול יותר מהשבח הריאלי.
מה ניתן בכל זאת לעשות? כדאי לבעלי קרקעות וותיקות המיועדת למכירה, היה וניתן לבנות עליהן דירות מגורים, להמתין לכניסת תחולת החוק, ובינתיים לבחון את אפשרויות הבניה באופן עצמאי, יזם קבלן, עסקת קומבינציה. ואת המכירה לבצע לאחר כניסתו של החוק לתוקף ולקבל את ההטבה המוצעת.
אין לראות במאמר זה כהמלצה לפעולה, ובכל מקרה מומלץ לפני עשיית פעולה יש להיוועץ ולקבל חוות דעת מקצועית מאיש מיסים כל פעולה שתעשה היא באחריות הקורא בלבד