תושב חוץ שזכה בדירה בירושה – האם זכאי לפטור מס שבח?

תושב חוץ אינו זכאי לפטור מס שבח על מכירת דירת ירושה מזכה כתושב ישראל

במשך שנים מרבית ממשרדי מיסוי מקרקעין ברחבי הארץ אישרו את הפטור ליורש תושב חוץ, כאשר ביצע מכירת דירת מגורים שקיבל בירושה ממש עמו אחיו תושבי ישראל. בהחלטת מיסוי חדשה מדצמבר 2021 יש שינוי מדיניות של רשות המסים, ויש הבחנה ברורה בין תושב ישראל ותושב חוץ בעניין הפטור. שינויי זה דורש תכנון והערכות של המתכננים את ירושתם ושל מי שהפכו ליורשים.

תושב חוץ היורש דירת מגורים בישראל כבר אינו זכאי לפטור ממס שבח ירושה. רשות המיסים הודיעה בדצמבר 2021, על שינויי במדיניות שלה, ובה לא מזכה את תושב החוץ בפטור על מכירת דירת מגורים שירש כפי שמגיע לתושב ישראל.

הטבת פטור על מכירת דירה מזכה שהתקבלה ממוריש חלה עד כה על כלל היורשים הן תושבי ישראל והן תושבי החוץ. אולם בהמשך לשינויי, הפטור לפי סעיף 49ב(5) בחוק מיסוי מקרקעין, הקובע פטור על ירושה של דירה מזכה לא יינתן במקרה שהמוריש תושב ישראל אך היורש תושב חוץ. אלא אם יוכיח תושב החוץ שאינו בעל דירת מגורים במדינת התושבות שלו.

פטור לדירת מגורים מזכה שהתקבלה בירושה. 

49ב. המוכר דירת מגורים מזכה יהא זכאי לפטור ממס במכירתה אם נתקיים אחד מאלה:

(5) המכירה היא של דירת מגורים מזכה שקיבל המוכר בירושה, ובלבד שהתקיימו כל אלה:

(א)  המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש;

(ב)  לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד;

(ג)  אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה. 

אישור שאין בבעלותו דירת מגורים בבעלותו במדינת התושבות 

49א.  (א)  תושב ישראל או תושב חוץ שאין לו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב, המוכר את כל הזכויות במקרקעין שיש לו בדירת מגורים מזכה, שלגביה נתקיימו התנאים האמורים בפרק זה, יהיה זכאי, על פי בקשתו שתוגש במועד הגשת ההצהרה לפי סעיף 73, לפטור ממס במכירתה; לעניין סעיף קטן זה, יראו תושב חוץ כמי שיש לו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב, כל עוד לא המציא אישור משלטונות המס באותה מדינה כי אין לו דירה כאמור.

אישור שצריך להמציא תושב חוץ מהמדינה בה הוא תושב ולהציג בישראל שאין לו דירה במדינת התושבות שלו. לרוב מדינות אינן מנפיקות אישור על פיו אין לתושב דירת מגורים. הפתרון לכך הוא לפעול לפי הנחיות הוראת ביצוע של 5/2013 ולהמציא הוכחות לעמידה בתנאי שאין לו דירה במדינת התושבות בדרך אחרת: 

• ראשית תצהיר, ובו הצהרת המוכר כי אין לו זכויות בדירת מגורים נוספת במדינת התושבות שלו. במידה ומדובר על מדינה פדרלית כדוגמת ארצות הברית, מתייחסים לכלל המחוזות של המדינה כמדינת תושבות אחת. 

• שנית, יש להמציא ראיות אובייקטיביות וכן לשכנע את המנהל. 

• שלישית על תושב החוץ להראות היכן מקום מגוריו הקבוע במדינת תושבותו , עליו להמציא חוזה שכירות או הסכם אחר המעיד על היותו שוכר ולא בעלים באותה דירה וכן אישור מוניציפאלי , מהעירייה, כמו אישור ארנונה ולהוכיח כי תושב החוץ משלם אותם בחו"ל על הדירה השכורה

• רביעית, אישור מרשות המיסים של מדינת התושבות לפיו לא דיווח על הכנסה מדמי שכירות בגין דירת מגורים או נכס מקרקעין אחר שברשותו. או הצגת דוחות של מס תושב חוץ שהגיש במדינת התושבות בתקופות הרלוונטיות.

נדרשת הערכות ותיכנון מס הן של אלו המתכננים את ירושתם ושל היורשים 

מדובר על עמדת רשות המסים, שאינו דין מחייב. ולכן צפויי כי נושא זה יעמוד למבחן בית המשפט בעתיד. אולם עד אז חייבים לתכנן את הדברים ולהתייעץ על מנת להימנע מתשלום מיסים מיותרים של בני המשפחה:

הורים, בתכנון צוואתם, יכולים לקחת זאת בחשבון ולחלק את הרכוש כך שתושב החוץ יקבל נכסים או כספים חליפיים ולא חלק מדירת המגורים כך, שימנעו תשלום מס. 

ירושה שהתקבלה באין צוואה, היורשים, בחלוקה ביניהם, יכולים להסדיר את חלוקת העיזבון ביניהם כך שתושב החוץ יקבל כספים נכסים אחרים ובלבד שימנעו מהמס 

התייעצות ותכנון מראש של החלוקה, בחלוקה ראשונה, על מנת שכלל היורשים ללא ישלמו מס מיותר, אם בכלל. 

המלצתנו התייעצו עם יועצי מס מומחים במיסוי מקרקעין לניצול מירבי ההטבות ותכנון למניעת תשלום מס, שניתן למנוע אותו.