שומה עצמית בעת מכירת נכס נדל"ן – מידע שחשוב לדעת

שומה עצמית בעת מכירת נכס נדל"ן

כאשר מתבצעת עסקת מקרקעין חלה חובה על המוכר של הזכות במקרקעין -קרקע, דירת מגורים, משרד, חנות, בנין מגורים, להצהיר ולדווח תוך 30 ימים מיום המכירה למשרדי רשות המיסים -מיסויי מקרקעין. 

הצהרה המפרטת את הפרטים הבאים :

1. פרטי הזכות
2. פרטי העסקה
3. התמורה בעד רכישת הזכות ותאריך המכירה
4. התמורה בעד רכישת הזכות ותאריך הרכישה 
5. הניכויים והתוספות אותם תובעים לעניין חישוב השבח
6. סכום המס המגיע ודרך החישוב
7. זכאות לפטור או הנחה מהמס החל לפי הוראות חוק מיסויי מקרקעין

לאחר קליטת השומה העצמית שהינה הצהרת המוכר, תשלח ממשרדי מיסוי מקרקעין הודעת שומה בהתאם לסכום המס שחושב בשומה העצמית כלומר בהתאם להצהרה של המוכר. סכום המס בשומה העצמית ישולם תוך 60 ימים מיום המכירה.

נרחיב מעט על ההצהרה והפרטים המוצגים 

1. שווי מכירה – יכלול כל תשלום שחל על המוכר גם אם הקונה התחייב לשלמו. בין במישרין ובין בעקיפין, בין בכסף ובין בשווי כסף למשל, הרוכש מתחייב לשלם את המיסים שיחולו על מכירת הנכס, המיסים הופכים לחלק משווי המכירה. 
2. יום המכירה – יחשב היום בו התבצעה העסקה , למעט מקרים המצוינים בחוק שהמועד בהם יהיה כפי שהוגדר כמו הפקעה, בהתקיים תנאי עתידי וכדומה.
3. שווי הרכישה – ראשית שווי הרכישה של הזכות במקרקעין. ומדד יום הרכישה. כאשר הנכס התקבל בירושה ממוריש שנפטר לאחר 1981 השווי יהיה לפי שווי הרכישה של המוריש (נכנסים לנעליו) אולם אם המוריש נפתר לפני 1981 השווי יקבע לפי יום ההורשה. ישנם מקרים נוספים שהחוק מתייחס אליהם באופן מיוחד כמו שווי רכישה, כשהמוכר הוא אפוטרופוס או כששווי הרכישה התקבל ללא תמורה ומקרים נוספים.
4. ניכויים והוצאות מוכרות בעסקת מקרקעין –  ניתן להפחית מסכום הרכישה ניכויים – הוצאות שהוציא המוכר לצורך רכישת הזכות ומכירתה וזאת על מנת להפחית את השבח כולל תאריך ומדד. דוגמאות להוצאות שניתן להתיר – כל ההוצאות שהוצאו כאמור, שכר טירחה עו"ד, יועצים, תיווך, שמאי, אגרות, מיסים עירוניים, ריביות משכנתא ועוד. קיימת דרישה לצרף אסמכתאות להוצאות המבוקשות 
5. פחת – יש לרשום את סכום הפחת המחושב על הנכס. סעיף 21 לפקודת מס הכנסה מאפשר לנישום לנכות פחת בגין נכסים שונים, לרבות מקרקעין, המשמשים לייצור הכנסתו. פחת שנוכה מהווה הוצאה מותרת בניכוי, המקטינה את הכנסתו החייבת במס של הנישום. לפי חוק מיסוי מקרקעין, בחישוב ה"שבח" במכירת הנכס, יש להפחית מ"שווי הרכישה" את סכום ה"פחת". הפחתה זו מקטינה את שווי הרכישה של המקרקעין, ולפיכך מגדילה את מס השבח שהנישום נדרש לשלם. 

השבח הוא הסכום, ההפרש בין שווי המכירה על שווי הרכישה לאחר קליטת כל הנזכר לעיל ומידוד של עלויות הרכישה, הניכויים ותוספת הפחת. 

חישוב המס נערך לפי חוק מיסויי מקרקעין 

בעת מכירת זכות במקרקעין נוצר שבח המהווה את סכום ההפרש בין שווי מכירת הזכות לשווי רכישתה בניכוי הוצאות ובתוספת פחת. השבח מגלם בתוכו שני מרכיבים: שבח ריאלי וסכום אינפלציוני. 

• הסכום האינפלציוני נחלק לשניים: 

1. לאינפלציוני חייב בשיעור 10% (מיום הרכישה ועד 31/12/1993) 
2. ואינפלציוני פטור (מ- 1/1/1994 ועד ליום המכירה).

• השבח הריאלי יחולק לשלוש תקופות: 

1. השבח הריאלי מיום הרכישה עד יום התחילה (7.11.2001) מס שולי עד 50%
2. השבח הריאלי לאחר יום התחילה ועד למועד השינוי (31.12.2011) 20%
3. יתרת השבח הריאלי לאחר מועד השינוי 25%

• החלוקה של השבח הריאלי תתבצע על-פי יחס מספר הימים בכל תקופה לכלל תקופת השבח.

יש להקפיד בעת הכנה השומה העצמית להכיל את מירב ההוצאות בגין הנכס הנמכר על מנת להפחית ככל שניתן את השבח עליו נשלם מיסים אם אנו לא זכאים לפטורים והקלות משתלום מס. יש לדעת כי גם לאחר שמשולם מס שבח יש זכויות נוספות שניתן להחיל ולקבל בגינם החזרי מס שבח, מימוש זכויות אלה יתבצע בטיפול והגשות נוספות ושימוש בחוקים נוספים בפקודת מס הכנסה. ובכך להפחית מס ולשלם פחות לפי החוק ולקבל החזרים של כספים ששולמו טרם מיצוי כל הזכויות. מומלץ להתייעץ עם אנשי מיסים המתמחים במקרקעין, יועצי מיסוי מקרקעין. 

ראו עוד: החזר מס שבח | חישוב מס שבח לינארי | יועץ מס | מימוש זכויות רפואיות | הפחתת מס שבח |  מס שבח על קרקע