פטור ממס שבח – כל מה שצריך לדעת בעת מכירת דירה

פטור ממס שבח – האם מגיע לכם במכירת דירת המגורים? 

מכרתם דירה – מזל טוב. במכירת דירה נדרש המוכר לשלם מס שבח. באלו מקרים תקבלו פטור ממס שבח ולא תשלמו? לצורך הבדיקה וכדי להנות מהטבות המס, הפטור ממס שבח והקלות נוספות הקיימות בחוק מיסוי מקרקעין נבחן מהי דירת מגורים מזכה. זו דירה שתהנה מההטבות המגיעות בהוראות חוק מס שבח. ולאחר מכן נתייחס למספר מצבים. 

הגדרת דירת מגורים מזכה

דירת מגורים מזכה תחשב דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה, בבעלותו של היחיד המשמשת למגורים ומיועדת למגורים. דירה ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי האופציות לגבי התקופה – 80% מהתקופה עליה מחושב השבח או ארבע שנים שקדמו למכירה. הפטור חל על יחיד ולא על חברה, קבלן או הסוחרים בנדל"ן.

הפטור ממס ניתן למי שיש לו דירה יחידה. דירה יחידה תיחשב גם אם אדם שיפר את מגוריו כלומר, רכש דירה חדשה אך טרם מכר את הדירה הישנה שלו. יש לו זמן של 18 חודשים  (יש לבדוק תוקף לפי הוראות השעה – 18 חודשים בשנת 2019 )

תנאים לקבלת פטור ממס שבח על דירת מגורים 

1. הדירה דירה יחידה לתא המשפחתי – דירה יחידה שיש למוכר כולל בן זוגו וילדיו עד גיל 18. כאמור תחשב דירתו היחידה גם אם מחליף דירה, קרי, טרם מכר את הדירה הראשונה וכבר רכש את הדירה החדשה. עד 18 חודשים (לפי הוראת שעה נכון ל 2019 18 חודשים) 
2. מוכר הדירה החזיק בדירה במשך 18 חודשים לפחות. דירה שנרכשה מקבלן התקופה תיספר מיום סיום הבניה קבלת טופס 4
3. מוכר הדירה לא מכר במשך 18 חודשים (לפי הוראת שעה נכון ל 2019 ) בפטור דירת מגורים יחידה.
4. מחיר המכירה של הדירה לא עולה על תקרה של סך 4,508,000 ₪ ( נכון ל 2019). מעבר לתקרה זו יחויב החלק הנוסף, ההפרש בין מחיר המכירה לתקרה, יחויב במס שבח על דירה מזכה.

השפעת זכויות בניה על מחיר המכירה

כאשר שווי הדירה הנמכרת ללא זכויות הבניה נמוך מ 2,082,000 ₪ (נכון ל 2019), קיים פטור נוסף, גם על זכויות הבניה עד לתקרה של שווי הדירה ללא זכויות הבניה, או, ההפרש בין סך 2,082,000 לשווי הדירה לפי הנמוך ביניהם. אולם אם שווי הדירה ללא זכויות עולה על סך זה, 2,082,000 ₪ יינתן פטור על דירת המגורים בלבד וכל זכויות הבניה יחויבו במס שבח. החישוב יעשה במס רגיל המחושב על מכירת נכס במקרקעין.

תנאים לקבלת פטור בעת מכירת דירה שהתקבלה בירושה 

במקרה בו יורש מקבל דירת מגורים בירושה, עומד לזכותו פטור נוסף בתנאי שההורה היה זכאי לו. להלן התנאים:

1. המוכר או בן הזוג של המוריש או צאצא של המוריש או בן זוג של צאצא של המוריש
2. לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת המגורים אחת יחידה 
3. אילו היה המוריש עדיין בחיים והיה מוכר את דירת המגורים, הוא זכאי לפטור ממס בעת המכירה 

תנאים במכירת דירה שהתקבלה במתנה מקרוב

דירה שנתקבלה במתנה, מקרוב פטורה ממס. חשוב לדעת מהי ההגדרה לקרוב. 

"קרוב" לעניין דירה במתנה הפטורה ממס הוא: בן זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, בן זוג ובני זוגם של כל אחד מאלה. התנאים: 

1.  אם המוכר לא גר באופן קבוע בדירה שנתקבלה במתנה חייב תקופת צינון לפני מכירה של ארבע שנים מהיום שהזכות עברה לידיו
2. אם המוכר גר באופן קבוע בדירה שנתקבלה במתנה חייב תקופת צינון של 3 שנים 
3. אם מוכר הדירה קיבל את הדירה בטרם הגיעו לגיל 18, ספירת השנים תחל רק עם הגיעו של המוכר לגיל 18 לצורך ספירת תקופת הצינון. 

תנאים במכירת שתי דירות קטנות 

במכירת שתי דירות מגורים ניתן לקבל פטור אם שווי שתי הדירות יחד לא עלה על 2,028,000 (נכון ל 2019 ) התנאים :

1. הפטור הוא פעם בחיים 
2. אם המוכר מכר את הדירה הנוספת בפטור ממס בתוך 12 חודשים מיום מכירת הדירה הראשונה 
3. אם שווי שתי הדירות לא עולה על התקרה 2,028,000 ( נכון ל 2019)

אם לא עמדתם בתנאים לקבלת הפטור ושילמתם מס שבח. המיסים המשולמים הם על הרווח שנוצר למוכר בעקבות מכירת זכות במקרקעין, מחויבים מתוקף "חוק מיסוי מקרקעין" סכומי המס שמשלמים נישומים בעסקאות מקרקעין הם סכומים ניכרים, ובמקרים מסוימים קיימת חשיבות גבוהה להפחיתם על ידי מימוש זכויות ברשויות המס על ידי פיצול, פריסה, ניצול מדרגות מס נמוכות, נקודות זיכוי שלא נוצלו וכדומה. מסתבר כי הנישומים כלל לא מודעים ליתרונות האפשריים וקבלת כספים בחזרה על ידי הגשת הדרוש לרשויות השונות. 

מימוש זכויות אלה רלוונטי למי שלא עמדו בתנאי הפטור במקרים השונים אותם ציינו לעיל, ושחוייבו במס שבח שניתנו להם על ידי המחוקק אם שילמו מס שבח במצבים שונים של: מכירת דירת מגורים יחידה, זכויות בניה, מכירת דירה שנתקבלה בירושה, או דירה שנתקבלה מקרוב. 

ראו עוד: יועץ מס | מס רכישה לנכה | מיסוי מקרקעין | הפחתת מס שבח