עסקת נטו (גילום) במכירת נכס נדל"ן
עסקת נטו במקרקעין נשמעת כמו חלום נהדר ומשתלם – הקונה לוקח על עצמו את עלויות המיסוי הכוללות בעיקרן את מס השבח והיטל ההשבחה. המוכר יוצא עם נטו תשלום לכיסו האישי, אבל, לא כל הנוצץ זהב. מתי משתלמת עסקת נטו מתי פחות. הנה כמה שיקולים שעליכם לקחת בחשבון.
איזה מיסים משלמים במכירת נכס נדל"ן?
במכירת נכס נדל"ן על המוכר לשלם שני מיסים עיקריים: מס שבח – מס שמשלם המוכר על הרווח ממכירת הדירה. בחוק קבועים השיעורים על החיוב בהתאם לתקופות שונות בהם חלים מיסים בשיעורים שונים. שבח = מחשבים בכמה נרכש הנכס ממנו מפחיתים את ההוצאות כמו עמלת תיווך, עלויות שיפוץ, הוצאות על ריבית משכנתא ועוד.. הסכום הסופי בין מחיר המכירה לבין מחיר הרכישה וכלל ההוצאות, נוצר שבח = רווח. על השבח המדינה לוקחת את חלקה. במכירת נכס נדל"ן לא משלמים רק על הנכס הקיים אלא גם על זכויות בנייה או הרחבה לא ממומשים לכן, במידה וקיימים זכויות בנייה שכאלו נדרשים לשלם יותר. היטל השבחה – מוטל על ידי העיריה, המועצה בגין ההשבחה שנוצרה במהלך שנות האחזקה של הנכס. וזאת כי ערך הקרקע עלה בעקבות פעולות שננקטו על ידם במסגרת החלטות אישורי הוועדות לתוכניות בנין ועיר ופיתוח באיזור.
מה היא עסקת נטו?
הרוכש , לרוב חברת נדל"ן, איש עסקים או קבלן הם מציעים למוכר הנכס את האופציה של עסקת נטו. המוכר יקבל את סכום הכסף הסופי לכיסו כפי שסיכמו הצדדים וכל המיסים יחולו על הרוכש, הרוכש יהיה אחראי על תשלום המסים והתנהלות מול רשויות המדינה.
מתי עסקת נטו פחות משתלמת?
כפי שאמרנו לא כל הנוצץ זהב ובמקרים נוספים עסקת נטו המכונה גם עסקת גילום מקרקעין פחות משתלמת.
- חשוב לזכור כי את חישוב המיסוי הסופי עושה רשות המס וזו, לא תמיד רואה עין בעין עם אנשי המקצוע של הקונה. במקרים מסוימים נדרשים הרוכשים לשלם סכום כסף נוסף לרשות המיסים, בעקבות חישובים שונים שהם עורכים.
- הרוכש עליו נופלת חובת התשלום אינו יכול לערער, החוק קובע כי חובת התשלום עדיין מוטלת על המוכר. גם בעסקת נטו
- אולי המוכר בכלל זכאי לפטור מתשלום מס שבח או מהקלות, שהם יועברו לטובת הרוכשים. פטור מדירה יחידה, פטור מדירה שהתקבלה בירושה , פטור על מכירת שתי דירות קטנות ועוד
סיכונים בעסקת נטו?
יותר ויותר רואים עסקאות נטו, מצב בו מוכר נכס, שחושש מהמיסים שיחולו עליו וההתעסקות עם רשויות המס, לצד רוכשים שהם לרוב אנשי עסקים, יזמים, קבלנים שמזהים פוטנציאל בנכס למכירה.
בהיבט המוכר הרעיון של עסקת הנטו בטוח יותר. בעסקה זו הוא מבטיח עצמו לגבי הכסף שיישאר בידיו מהמכירה לפי ההסכם. שהרי ב"עסקת נטו" מובטח למוכר סכום תמורה נטו ידוע מראש, כי רוכש הנכס מתחייב לקחת על עצמו את חבויות המס שיחולו ממכירת הנכס גבוהים ככל שיהיו, שעיקרם מס השבח והיטל ההשבחה, אם חלים. ובנוסף מקבלים שקט באי ההתעסקות מול רשות מיסוי מקרקעין.
בהיבט הרוכש צד זה של העסקה חלים סיכונים, מחיר הנכס שנקבע בין השניים אין בהכרח שמיסוי מקרקעין יקבלו אותו, במיוחד כאשר אין נקודת ייחוס של נכס זהה שנמכר באזור. מחיר העסקה יכלול גם את מחיר הנכס במחירי שוק, ולא בהכרח איך שהצדדים הגדירו. בנוסף, העלות הינה מחיר הנכס פלוס כלל המיסים. ועל סכום זה יחושב מס הרכישה, מה שמייקר את מס הרכישה.
בחירה נכונה – חסכון בכסף
יש חישובים מקדימים שניתן לבצע על המיסוי של רשות המסים אך גם הם אינם וודאיים. ולכן סיכוני עלות מס השבח גבוהים והם יוטלו על הרוכש. למרות אי הוודאות כדאי להתייעץ עם אנשי מקצוע בתחום מיסוי מקרקעין כדי לקבל תמונה מלאה, כדי להיות כמה שיותר בצפי של המיסים שיחולו בעסקה, את צפי גובהם ואת החשיפות העומדות במקרים אלה.
במקרה הזה ובמקרים רבים אחרים בתחום המיסוי, חשוב להיוועץ עם יועץ מס מקצועי, שיכול לחסוך להם כסף וזמן. פנו עוד היום לחגית גבאי עמיאל.
