מס שבח על מכירת משרד או חנות  – מה חשוב לדעת?

מס שבח על מכירת משרד או חנות  - מה חשוב לדעת?

מס שבח על מכירת משרד או חנות 

רבים היום משקיעים בנכסים מניבים, נכסים מסחריים כמו חנויות, משרדים, סטודיו או כל בניין שאינו מהווה דירת מגורים שלרוב, מיועדים לשוק העסקים. 

ברכישת הנכס, חל מס רכישה גבוהה ואין הטבות או הקלות כמו פטורים או מדרגות מס נמוכות התשלום הוא 6% מס רכישה על שווי המכירה. ( למעט נכים, עולים חדשים..)

בעת מכירת הנכס חל על הרווח ממכירת הנכס מס שבח. מס שבח מוטל על עליית הערך בין השווי של רכישת הנכס לבין המכירה. יש חישובי מדד לצורך הבאת סכומים לתקופה על מנת לערוך חישוב מס נכון. לצורך חישוב זה יש אפשרות לקחת בחשבון את העלויות שהיו בגין הרכישה, מס רכישה , עלויות השבחה , שכר עורך דין, שכר שמאי, שכר מודד, הוצאות פינוי, דמי תיווך, שיפוצים או השקעות בנכס, דמי הסכמה, היטל השבחה ריבית ריאלית והוצאות בשל הליכי השגה וערעור שהיו במהלך התקופה בה הוחזק המשרד או הוחזקה החנות.

מס שבח על מכירת חנות או משרד – מה החוק אומר?

בחוק מיסוי מקרקעין קיימת הוראה קשוחה הקובעת שבעת מכירת נכס יש להפחית משווי הרכישה בעת חישוב מס השבח לא רק את הפחת אשר דרש והותר למוכר בניכוי ממס הכנסה במשך כל תקופת בעלותו בנכס אלא גם את סכומי הפחת שיכול היה המוכר לדרוש ממס הכנסה במשך כל אותן שנים, אפילו אם לא דרש אותם בפועל. כתוצאה מכך, מוכר אשר לא ניצל את זכותו לתבוע פחת ממס הכנסה בין אם מחוסר ידע או כי לא ניתן היה לנצל את הזכות לניכוי פחת. הוא לא נהנה מההטבה ובמכירה ישלם כאילו נהנה קרי, ישלם מס שבח גבוה יותר. 

מס השבח מורכב משני מרכיבים: מס שבח ריאלי ומס שבח אינפלציוני. מס השבח האינפלציוני הוא עליית ערך הדירה כתוצאה מעליית מדד המחירים לצרכן. שיעור מס השבח האינפלציוני עומד על 10% מעליית ערך הנכס כתוצאה מהאינפלציה בתקופת הבעלות על הנכס ועד לשנת 1993. ומס השבח הראלי יחושב במדרגת מס לפי מועד הרכישה. 

כיצד מבצעים את החישוב?

חישוב המס הריאלי יימוסה באופן ליניארי, קרי בשכבות לפי מועד הרכישה על פי תקופות עם אחוזי מס שונים לתקופות שונות – 

  • רכישה לפני 7.11.2001 המס שיחויב מס שולי שיכול להגיע עד 50%
  • על התקופה בין 7.112001 ועד 31.12.20111 המס יהיה 20%
  • אחרי 1.1.12 ועד יום המכירה המס יהיה ב 25%

נכסים אשר נרכשו עד ליום 31 במרץ 1961 נקבעו שיעורי מס היסטורי מיוחדים אשר חלים על מלוא השבח (אינפלציוני וריאלי) ואשר מהווים תקרה לחבות המס המרבי החישוב 12% עד 1948 ובין 1949-1960 תוספת 1% לכל שנת מס עד 1961 עד 25% מס מקסימלי.

במכירה, משלמים את השבח. יש לדעת כי תשלום זה מהווה כמקדמה על חשבון החישוב הסופי.  את השבח המשולם ניתן להפחית רשות המיסים על ידי מימוש זכויות שבח, בהם מטפלים יועצי מס רואה חשבון שהתמחותם מיסוי מקרקעין. 

מאמרים פופולריים
אל תוותרו על זכויתכם
השאירו פרטים
ותוודאו את זכויתכם עוד היום!

בדוק זכאות למימוש זכויותיך ללא עלות:

המומחיות שלנו, הרווח שלכם