מס שבח על מגרש בעסקת קומבינציה – מה חשוב לדעת?

מס שבח על מגרש בעסקת קומבינציה - מה חשוב לדעת?

מס שבח על מגרש בעסקת קומבינציה

עסקת קומבינציה הינה עסקת חליפין שאינה בכסף, במסגרתה מוכר בעל המקרקעין חלק מהם ליזם ובתמורה מקבל שירותי בניה מהיזם על החלק שנותר ברשותו. עסקה כזו יוצרת חיובי מיסים משמעותיים שעשויים להשפיע על כדאיות העסקה  בין הצדדים. 

כאשר מתחברים ביניהם בעל קרקע עם יזם בנייה בעסקת קומבינציה, על בעל המגרש לשלם מס שבח בגין עליית הערך של המגרש. מס שבח על מגרש הוא ההפרש (אם קיים כזה) בין שווי מכירת המגרש לבין שווי קנייתו, בקיזוז הוצאות רכישה, עו"ד, תיווך, מס רכישה, אגרות, מיסים והוצאות ריבית על משכנתא. מס שבח יכול להגיע למאות אלפי שקלים על כל נכס ולכן נחשב בין ההוצאות הנלוות הגבוהות ביותר במכירת נכס נדל"ן. ולכן יש ניסיון לעשות את הדברים אחרת כדי להרוויח יותר ולנסות לשם מס מופחת ככל שניתן. 

מה הן עסקאות קומבינציה?

עסקאות קומבינציה הן עסקאות בין בעל מגרש לבין יזם בנייה במסגרתן מעביר בעל המגרש את הבעלות על המגרש או על חלק ממנו ליזם תמורת זכויות עתידיות בנכס נדל"ן שייבנה על הקרקע. בשל מורכבותה, חישוב מדויק של מס שבח הוא קריטי בבדיקת כדאיות העסקה. 

כלומר עסקת קומבינציה הינה עסקה המורכבת משתי עסקאות הנעשות בו זמנית בין אותם צדדים 

האחד – בעל הקרקע. השני – קבלן. עסקת חליפין אשר בה מעביר בעל הקרקע את כל או חלק מהמגרש ובתמורה, מקבל יחידות בנויות או שירותי בניה עבור חלק הקרקע שנותר בידיו. 

מכיוון שעסקת קומבינציה גורמת באופן אוטומטי לעליית ערך משמעותית (מתוקף חישוב שווי הדירות המתקבלות בסיום הבניה, שווי הבניה, תוספת המע"מ החלה על שירותים אלה ועוד) חשוב מאוד להתייעץ עם מומחה למיסוי נדל"ן עוד בשלב המשא ומתן המקדים, לפני חתימה על חוזה.

מס שבח על מגרש – עסקת קומבינציה מכר חלקי

עסקת קומבינציה מכר חלקי היא עסקה במסגרתה מוכר בעל המגרש חלק מהמגרש ליזם הבנייה בתמורה לבנייה על הקרקע. עסקה זו נחשבת עפ"י רשות המיסים כעסקה אחת בלבד ולכן העסקה תחויב במס כעיסקה אחת בלבד. עסקת קומבינציה מכר חלקי היא סוג העסקאות המועדף על בעלי מגרשים בשל הטבת המס הכרוכה בה. 

בעל הקרקע – לא ישלם מס רכישה כי אינו רוכש זכויות חדשות במקרקעין. 

הקבלן יחויב – במס רכישה על חלק הקרקע הנרכש לפי שווי שוק של קרקע או על בסיס עלות שירותי הבניה כולל מעמ בצירוף רווח קבלני. 

מס שבח על מגרש – עסקת קומבינציה מכר מלא

עסקת קומבינציה מכר מלא היא עסקה של מכירת מגרש תמורת רכישת דירות. עסקה בה מוכר בעל המגרש את שטח המגרש המלא ליזם בנייה בתמורה לבנייה על הקרקע, ובסיומו רוכש דירות גמורות. רשויות המיסים אינן מכירות בעסקת קומבינציה מכר מלא כעסקת קומבינציה אחת בלבד, אלא, רואה את המכר המלא בתור שתי עסקאות נפרדות:

  1. עסקת מכירת המגרש ליזם, קרי מכירת כלל הזכויות במקרקעין, למרות שאין תשלום על המגרש. 
  2. מכירת דירות גמורות לבעל הקרקע על ידי הקבלן. שהרי בעל הקרקע אינו מקבל כסף אלא דירות. 

כלומר, עסקת קומבינציה מכר מלא תחויב פעמיים במס שבח – הן במעמד מכירת המגרש והן במעמד קבלת הבתים.

בעל הקרקע – א. יחויב במס שבח על המגרש וכלל הזכויות העתידיות במגרש הנמכר

ב. יחויב במס רכישה עבור רכישת הדירות מהקבלן 

הקבלן – א. יחויב במס רכישה על המגרש וכלל הזכויות העתידיות במגרש שרוכש.

ב. יחויב על הכנסתיו ורווחיו במס לפי פקודת מס הכנסה 

מס שבח על מגרש היבט כלכלי – רק עם מומחים

עסקאות קומבינציה מאפשרות חיסכון מיסוי אשר אינו מתאפשר בעסקאות מכר מלא . עסקת הקומבינציה מאפשרת למוכר לקבל תמורה גבוהה יותר על הקרקע שברשותו, כאשר הקונה לא משלם מיידית עבור הקרקע, עם חתימת ההסכם. ואינו זקוק להון ראשוני לרכישת הקרקע. 

יחד עם זאת ניתן לראות חיסרון בעסקה זו מבחינת המוכר שהרווח מתקבל לאחר מספר שנים לעומת מכר מלא שם מקבל את התשלום המלא של העסקה מיידית עם סגירת העסקה. בנוסף שוק הדירות הוא שוק תנודתי וקיימת אופציה שבעת מכר הדירות המוכנות ערכן ירד וכדאיות העסקה תפחת. 

חשוב מאד לבחור עם מי מבצעים את העסקה ולוודא כי הקבלן איתן ואמיד ואינו עומד בפני פשיטת רגל או חווה קושי בגיוס ממון לשם בנייה. 

מכיוון שעסקת קומבינציה נוטה לגרום לעלייה חדה בשווי המגרש, מס שבח על מגרש בעסקת קומבינציה נחשב לאחת ההוצאות המשמעותיות ביותר בעסקה. עם סיוע של מומחי ייעוץ מס שבח תוכלו לראות הקלה משמעותית בגובה מס השבח. 

מומחי מס השבח שלנו יעזרו לכם בחישוב מס שבח, וחישוב כדאיות העסקה, איתור הקלות ו/או פטור חלקי מתשלום מס שבח, משא ומתן עם היזם (לדוגמא, כאשר מדובר במגרש בעל ערך גבוה עבור היזם, ניתן להכניס סעיף בחוזה הקובע שהיזם הוא האחראי לתשלום מס שבח על המגרש) ועוד.

 

מאמרים פופולריים
אל תוותרו על זכויתכם
השאירו פרטים
ותוודאו את זכויתכם עוד היום!

בדוק זכאות למימוש זכויותיך ללא עלות:

המומחיות שלנו, הרווח שלכם