מס על השכרת דירה בישראל – מה חשוב לדעת?

מס על השכרת דירה בישראל 

איזה מסלול מס על הכנסה מהשכרות כדאי יותר בהשכרת דירת מגורים לטווח ארוך. פטור ממס על שכר דירה, תשלום 10% על כל ההכנסה משכר דירה או חישוב מס לפי מדרגות מס?

הכנסות פאסיביות על השכרת דירת מגורים למטרת דירת מגורים בידי יחיד- תא משפחתי, מומלץ לתכנן את המסלול המיטבי. מדובר על דירות למגורים ולא לעסקים וכן על השכרה לטווח ארוך ולא קצר כמו דירות נופש או RBNB

רבים מחזיקים בדירה נוספת, דירה להשקעה ולעיתים בוחרים מסלול באופן אוטומטי בלי לקחת בחשבון את ההשלכות של בחירת מסלול המס בהשכרה מה באמת הכי כדאי עבורם וכן לא לוקחים בחשבון את ההשלכה במכירה. בחירה נכונה, מצמצמת משמעותית את חבות המס על הכנסות משכר דירה. צריך לבחור כמובן את המסלול שהתוצאה שלו מס מינימלי. אגב, תושב חוץ בעל דירה בישראל, גם הוא לאחד המסלולים, ההכנסה כפופה למס בישראל ולישראל זכות מיסויי ראשונה.

רשויות המס מאפשרות למשכירים בחירה באחד משלושה מסלולי מס

1. מסלול של פטור ממס (מלא או חלקי) על השכרת דירה.
2. מסלול חיוב במס מופחת בשיעור של 10%.
3. חיוב במס לפי מדרגות המס.

מסלול פטור ממס – מלא או חלקי 

התנאים במסלול – הדירה משמשת למגורים, כאמור לא לטווח קצר, הדירה אינה חלק מעסק ( אין מצב של ריבוי דירות אותם משכירים), הדירה אינה רשומה בספרי העסק. הדירה מושכרת ליחיד, בעל הדירה מחזיק הסכם בו השוכר הצהיר כי הדירה משמשת למגורים.

• מסלול פטור ממס מלא – 

תקרת הפטור נכון לשנת 2020 הינה סך 5,100 ₪ בחודש. תקרת ההכנסה משכירות כוללת את כל הכנסות השכירות של המשפחה (בת/בן זוג המתגורר עימו וילדים עד גיל 18)כאשר יש מספר דירות יש לקחת בחשבון את הסכום הכולל של ההכנסה מהשכרת כלל הדירות. 

במסלול זה לא ניתן להכניס הוצאות או להפחית פחת על הדירה וגם לא חייבים להגיש דוחות לרשות המיסים בגין ההכנסה משכר הדירה.

(אם בעת מכירת דירת המגורים לגביה נבחר מסלול הפטור יחול חיוב במס שבח, ולא תהיו זכאים לפטור משבח, ינוכה משווי הרכישה, הפחת שאותו היה ניתן לדרוש כנגד ההכנסה הפטורה/ חייבת משכר דירה).

• מסלול פטור חלקי ( מעל התקרה שנקבעה "תקרה מתואמת") 

כאשר סך ההכנסות כל כלל הדירות שאנו משכירים עולה על תקרת ההכנסה משכירות. 5100 ₪ בשנת 2020, עלינו לערוך חישוב המפחית את תקרת הפטור. יש לשים לב שסך ההכנסה כוללת את כל הכנסות השכירות של המשפחה (בת/בן זוג המתגורר עימו וילדים עד גיל 18)

אופן החישוב: מפחיתים מההכנסה החודשית משכר דירה שהתקבלה בפועל את סכום תקרת הפטור, וההפרש ביניהם ייחשב כסכום עודף. מפחיתים מסכום תקרת הפטור את הסכום העודף. ההפרש המתקבל הוא הסכום הפטור ממס. מסכום ההכנסה החודשית משכר דירה למגורים מפחיתים את הסכום הפטור. ההפרש המתקבל הוא הסכום החייב במס.

נציג מחשבון דוגמא: דירה שהושכרה למטרת מגורים בשנת 2019, על ידי משפחה. 

סך ההכנסה לשנה משכר דירה – 6,000 ₪ 

סך הפטור בשנת 2019 עמד על סך  – 5,090 ₪ 

סכום העודף מעל תקרת הפטור – 910 ₪ 

נחשב את סכום הפטור המעודכן –   

תקרת פטור 5090 ש"ח 

פחות העודף מעל התקר 910 ₪ 

סכום תקרה חדש 4180 ₪ 

נחשב מה הסכום החייב במס מההכנסה –

סך ההכנסה לחודש משכר דירה 6,000 ₪ 

פחות סך הפטור המותר 4180 ₪

סכום חייב במס 1,820 ₪ 

המס על החלק העודף יחויב לפי הכנסה פאסיבית בהתאם למדרגות המס החל משיעור של 31% מס ומעלה, או ליחידים מעל גיל 60 החל משיעור של 10% מס ומעלה. במסלול זה של עודף על סכום התקרה, יש חובת הגשת דוח שנתי לרשות המיסים . (אם בעת מכירת דירת המגורים לגביה נבחר מסלול הפטור יחול חיוב במס שבח, ולא תהיו זכאים לפטור משבח, ינוכה משווי הרכישה, הפחת שאותו היה ניתן לדרוש כנגד ההכנסה הפטורה/ חייבת משכר דירה).

2. מסלול מס מופחת בשיעור של 10%

ומה קורה אם אין אפשרות להשתמש בפטור כי ההכנסה היא מעל פעמיים הפטור, כלומר מעל כ – 10,000 שקל? במקרים כאלה לא יחול כל פטור וכל סכום ההכנסה החודשית משכר דירה יהיה לכאורה חייב במס. במקרה זה, ניתן יהיה לבחור במסלול חיוב במס מופחת בשיעור של 10%. 

התנאים במסלול – הדירה משמשת למגורים, כאמור לא לטווח קצר, הדירה אינה חלק מעסק (אין מצב של ריבוי דירות אותם משכירים), הדירה אינה רשומה בספרי העסק. הדירה מושכרת ליחיד, בעל הדירה מחזיק הסכם בו השוכר הצהיר כי הדירה משמשת למגורים, לא נדרשו הוצאות ולא פחת על ידי בעל הנכס. חשוב!!! יש לשלם את המס מחודש לפני תום שנת המס או עד חודש לאחר תום המס . 

במסלול זה יש לדווח לרשות המיסים ללא הגשת דוחות שנתיים – "בקשה לתשלום מס על הכנסה משכר דירה"

3. מסלול חיוב לפי מדרגות המס

במסלול זה ישולם מס מלא על ההכנסה נטו, בהתאם למדרגות המס הרלוונטיות. במסלול זה ניתן לדרוש הוצאות, ניתן לדרוש הוצאות פחת. מסלול זה מחייב הגשת דו"ח שנתי לרשות המיסים.

מס על השכרת דירה במסלול זה הוא לפי שיעור המס השולי של המשכיר, בהתחשב במכלול הכנסותיו. כאמור, מדרגת המס הראשונה למשכירי דירות, היא 31%, למעט כאמור מי שמלאו לו בשנת המס 60 שנה ויותר. במסלול זה ניתן לדרוש הוצאות שוטפות שקשורות לדירה/דירות המושכרות. כאשר תימכר דירת המגורים לגביה נבחר מסלול זה, ינוכה מסכום הרכישה (לצורך חישוב מס שבח) הפחת שאותו דרש

במסלול זה יש לדווח ולהגיש דוחות שנתיים  לרשות המיסים. 

* סוגיה העולה בהקשר מס על השכרת דירות – מה קורה כאשר אדם משכיר את דירתו לאדם אחר והוא עצמו שוכר בית ומשלם שכר דירה. האם ניתן לקזז בין הסכומים אם משלם 8000 ₪ לחודש על דירה ששוכר ומקבל על דירתו שמשכיר 6000 ₪ , על פי החוק, לא ניתן לקזז ועליו לשלם שכר דירה לפי המסלולים שצוינו. 

ראו עוד: החזר מס שבח | חישוב מס שבח לינארי | יועץ מס | מימוש זכויות רפואיות | הפחתת מס שבח |  מס שבח על קרקע