מס שבח במכירת דירה שנייה – כך תפחיתו את נטל המס

חישוב מס שבח במכירת דירה שניה

מרגע קניית נכס נדל"ן ועד למכירתו, פעולות שונות יכולות להשפיע באופן משמעותי על הרווחיות של עסקת הנדל"ן והכדאיות שלה. כדי להימנע מתשלום מס גבוה על בעלי דירות להכיר את המשתנים המשפיעים על אחד מחיובי המס הגבוהים ביותר שמשיתה מדינת ישראל על אזרחיה: מס שבח במכירת דירה שניה.

מס שבח אולי החלק הפחות נעים במכירת הבית, אך למרות הכאב חשוב להבין כיצד מחושב המס לפני מכירת הבית. במאמר זה נפרט מידע בסיסי וחשוב על מס שבח, אופן חישוב מס שבח במכירת דירה שניה וכיצד ניתן להפחית את נטל המס בעת מכירת דירה שניה.

מהו מס שבח וכיצד הוא מחושב?

מס שבח על דירה שנייה הוא חובה החלה על בעל הבית בעת מכירת דירת המגורים. השבח הינו הפרש שנוצר בין עלות הנכס לבין מחיר המכירה.  דירה שנייה או נוספת שמחזיק בבעלותו תחויב במס שבח.  דירה אחת יחידה לרוב תהיה זכאית לפטור ממס שבח. 

שיעור מס השבח על דירות מגורים החל מ – 2014  עומד על 25%. דירת מגורים מזכה יש לה הטבה – מס ליניארי מוטב. כלומר כל השבח שנוצר עד שנת 2014 נמחק ומחושב מס שבח רק החל מיום 1/1/14 ועד יום המכירה. 

דירת מגורים מזכה משמעותה -דירה או חלק מדירה, שבנייתה הסתיימה, המיועדת למגורים – כלומר שיש בה חיבור לתשתיות מים, חשמל, מקלחת מטבח. והיא מצויה בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה.

על החלק המשולם במכירת דירת מגורים ניתן להפחית או לקבל החזר של כסף ששולם, ואפילו לבטל אותו באמצעים שונים כגון מכירת הנכס בתוך זמן קצוב ממועד רכישת הנכס השני, הפחתת מס כנגד הפסדים ממומשים בשוק ההון, ועוד. יש לשים לב שנכסי יוקרה מסוימים אינם יכולים לקבל פטור ממס שבח אף אם הם עומדים בקריטריונים האחרים לקבלת הנחה או פטור ומעל התקרה שנקבעת כפטור ידרשו לשלם מס שבח גם אם זאת דירתם היחידה .

חישוב מס שבח

ראשית נסביר מהו שבח, סכום כסף שמהווה את ההפרש בין רכישת המקרקעין למכירתו. ההפרש בין שני הסכומים הוא "השבח". מס שבח מחשיבים אחרי קיזוז הוצאות לצורך רכישת המקרקעין. על השבח משלמים מס המחושב על פי שכבות באופן ליניארי, קרי חישוב על פי תקופות שנים שונות עם אחוזי מס שונים.

רכישת בתקופה לפני 7/11/2001 המס שיחויב מס שולי שיכול להגיע עד 50%, 

רכישה בתקופה בין 7/112001 ועד 31/12/2011 המס יהיה 20%, 

רכישה בתקופה אחרי 1/1/12 ועד יום המכירה המס יהיה ב 25%. 

ניתן לחשב ב – מחשבון מס שבח ברשות המיסים. (בסימולטור של רשות המיסים חייבים להשתמש נכון כדי שהחישוב יהיה נכון. נדרשים נתונים מדויקים ולהתייחס לכלל הפרמטרים הדרושים לחישוב נכון)  

חישוב מס שבח של נכסים אשר נרכשו עד ליום 31 במרץ 1961 נקבעו שיעורי מס היסטורי מיוחדים אשר חלים על מלוא השבח (אינפלציוני וריאלי) ואשר מהווים תקרה לחבות המס המרבי החישוב 12% עד 1948 ובין 1949-1960 תוספת 1% לכל שנת מס עד 1961 מקסימום 25% מס. 

נכון להיום, החל משנת 2014, מס השבח עומד על 25%. במכירת נכס, לאחר שמצמידים את סכומי עלות הנכס ואת כלל ההוצאות ולוקחים בחשבון את כל הדרוש ההפרש שנוצר בין מחיר המכירה לרכישה הוא השבח, ועליו ישולם מס השבח. בדירת מגורים  מזכה, ישולם מס על שבח שנוצר עבור כל שנת החזקה של הנכס לאחר שנת 2014. 

בואו נעשה את החישוב ביחד: נניח שאדם קנה בית שני ב-2015 ב -1.15 מיליון ש"ח ומכר אותו ב -1.55 מיליון ש"ח כארבע שנים לאחר מכן. הרווח עומד על 400,000 אלף ש"ח (ההפרש בין מחיר הקנייה למחיר המכירה, לצורך הדוגמא, נחשב בתנאי אינפלציה 0%). על סכום זה, ועל סכום זה בלבד, נדרש המוכר לשלם מס בגובה 25% (כלומר ישלם 100,000 ש"ח).

חשוב לשים לב שתשלום המס מתבצע אך ורק במועד המימוש: ניתן להשכיר את הבית, להוציא משכנתא כנגדו ולמחזר את המשכנתא בהתאם לערך הגבוה יותר ללא תשלום מס שבח. 

דירת מגורים להשקעה והשבח בגינה 

אדם אשר רוכש דירת מגורים לצורך השכרתה במטרה שתניב עבורו תשואה והכנסה עליו בחישוב המקדים לקחת בחשבון את כלל המרכיבים שישפיעו על התוצאה הסופית, כמה כסף יישאר לו בבנק. 

ברכישת הדירה להשקעה יש עלות רכישה, מס רכישה (כאשר ברכישת  דירה שניה יש מס רכישה גבוה מדירה ראשונה), עורך דין, שמאי, מתווך, שיפוץ וכדומה. כאשר מוכר את הדירה להשקעה גם כן יהיו עלויות של  עורך דין, מתווך, לעיתים שמאי, וכדומה. צריך להפחית את כלל ההוצאות והעלויות שהיו לו ברכישה ובמכירה וכן את הפחת שהופך למרכיב משמעותי בחישוב השבח של דירת מגורים שהושכרה. (נציין כי יש השפעה לאופן הדיווח של ההכנסה מהדירה על ההכנסה), כמובן שיש לקחת בחשבון את המימון של  בכסף אם  נרכשה הדירה בגיוס כסף לרכישתה. חישוב חכם ייקח בחשבון גם את נושא המימון וגם את נושא הפחת. וכל זאת מול האלטרנטיבות העומדות בפני הרוכש. וכמובן את המס שבח שיחושב לאחר הפחתת כלל ההוצאות.

הקלות והנחות במס שבח 

ישנם מספר הקלות והנחות שניתן מאוד להשתמש בהם כדי להפחית את תשלום מס השבח. אחד החשובים שבהם הוא הוצאות השבחה ורכישה / קנייה של הנכס: עלויות שיפוץ, עו"ד, מתווך, מודד וכדומה. את הוצאות הללו נקזז מן הרווח כדי להפחית את תשלום המס. נשתמש בדוגמא הקודמת כדי להמחיש את הנקודה: אם במהלך שנות ההחזקה שלו שילם בעל הבית 50,000 ש"ח על שיפוץ דירה, וכן שכר טרחה של 50,000 ש"ח לעורכי הדין והמתווכים שהיו מעורבים ברכישה ובמכירה של הנכס.

במצב זה, ניתן לקזז 100,000 ש"ח מהרווח של ה-400,000 ולשלם 25% על 300,000 ש"ח בלבד – כלומר, המוכר ישלם סה"כ 75,000 בלבד במקום  100,000 – הנחה של 25,000 ₪!) . בנוסף, ניתן לקזז הפסדי הון, הפסדי ניירות ערך, מימוש זכויות ברשויות המס כמו פריסה, פיצול, שיעורי מס נמוכים שלא נוצלו, מדרגות מס ועוד.  במכירה צריך לממש את המיטב, כדי להפחית את תשלום המס במכירת דירת מגורים עליה נדרשים לשלם מס שבח. 

מומלץ להתייעץ ולקבל שירות ממומחים בתחום מיסוי מקרקעין ומיסים .