חיוב במס שבח על זכויות נוספות במכירת נכס נדל"ן

חיוב במס שבח על זכויות נוספות במכירת נכס נדל

חיוב במס שבח בעבור זכויות נוספות במכירת נכס

הידעתם? רשויות המס יכולות לחייב אתכם על תשלום זכויות נוספות במכירת נכס נדל"ן. מה הכוונה? מכרתם דירה ישנה והסתבר שיכולתם לבנות שם מרפסת או חדר נוסף, או חלקת אדמה ליד הבית, היו לכם זכויות בנייה שלא מומשו. מכרתם מגרש ריק ליזם מבלי לבדוק מה זכויות הבנייה. בעת תשלום מס שבח המדינה עשויה לחייב אתכם עבור אותן זכויות. מה הכוונה? מי צריך ואיך ניתן להפחית את מס השבח – במאמר הבא: 

מתי משלמים מס שבח? 

איך אומר המשפט המפורסם – המוח היהודי ממציא לנו פטנטים. מס שבח או בשמו המלא חוק מיסוי מקרקעין שבח ורכישה. החוק מאפשר למדינה לקבל הכנסות, על פי חוק ממכירת נכסים, מס עבור הרווח שהרווחתם בעת מכירת נכס נדל"ן. רווח = שבח שנוצר מיום רכישת הנכס ועד מכירתו, בהפחתת עלויות והוצאות שחלו. על השבח שנוצר גובה המדינה מס, בהתאם לתקופות המצויות בחוק כאשר על כל תקופה חל מס בשיעור שונה. המדינה גוזרת/ לוקחת /מחייבת באחוז מהרווח לפי שיעורי מס ליניארי או ליניארי מוטב לאחר הפחתה של הוצאות מוכרות כמו שיפוץ, שכר טרחת עורך-דין, עמלת תיווך, מס רכישה, תשלום למודד, אגרות ומיסוי וכדומה. 

חישוב מס שבח על זכויות בנכס – מה הכוונה זכויות ואיך זה מחושב?

מה הן אם כך זכויות בניה? מושג בעייתי שפסיקות בית משפט נתנו לו פרשנות. בבית המשפט הוגדרו זכויות בנייה בתור "היתר הבניה שניתן על ידי הועדות לתכנון ולבניה המקומיות, שהם אלה הקובעים על כמה אחוזים משטח המקרקעין ניתן לבנות", את אחוזי בנייה מותרים, גובה בניינים, מספר קומות והאם מותר להוסיף מרפסת וכדומה. כמו כן נקבע כי "עם העברת הבעלות על המקרקעין, עוברת ממילא גם הזכות לבנות עליהם.. כלומר יתכן נכס נדל"ן בנוי שיש לו זכויות בנייה שטרם מומשו בנכס. בעת המכירה מיסוי מקרקעין ממסה אותם גם אם לא מומשו. בהנחה שמחיר המכירה כולל גם את המבנה ואת הזכויות העתידיות. 

בפרקטיקה, יוצאות שתי שומות נפרדות במשרדי מיסוי מקרקעין אחת לנכס שנמכר שעשוי להיות חייב במס או פטור ממס או חייב במס מוטב. והשנייה עבור הזכויות שם מחויבים במס שבח מלא ללא הטבות ולרוב גם אין הפחתת הוצאות כי הזכויות טרם מומשו. 

קיימת הבחנה בזכויות הנוספות 

יש הבחנה בפיצול בין הנכס לבין הזכויות לשני סוגים –"פיצול רעיוני" ו"פיצול פיזי"

"הפיצול הרעיוני" הוא רעיון המפריד בין דירת מגורים לבין זכויות לבנייה נוספת, כאשר משולמת תמורה אחת בגין השניים יחד. מדובר על תוספת של חדר, מרפסת, תוספת על הגג. זכויות שבעת מכירת הנכס יצטרפו למכירה. 

"פיצול פיזי" נכס מקרקעין שניתן לפצל אותו, שטח אחד שניתן לייחסו למכירה וחלק אחר לזכויות למשל חלקה של 900 מ"ר ועליה בנוי בית של 80 מטר, יראו בחלקה כבית ושטח מקובל ואת החלק האחר כזכויות ( כמובן שתעלה השאלה מה זה "מקובל"). שטח שניתן לחלקו ולמכרו כ 2 יחידות. דוגמא נוספת בית שניתן להוסיף לו קומות ויחידות מגורים נוספות. יחידות שניתן פיזית למכור אותן בנפרד. 

ישנם מקרים כמו דירת מגורים שיש זכאות לפטור. במצב זה יינתן על בית המגורים פטור וכל השאר ייחשבו כזכויות נוספות עליהם ישולם מס שבח מלא ולא מס מופחת החל על דירות מגורים 

מה מומלץ

  • לפני המכירה לבדוק האם יש זכויות על מנת שלא יהיו הפתעות לאחר המכירה, מצב שכבר התבצעה המכירה ונוצרת תקלת מס . 
  • בטרם מכירת הנכס להתייעץ ולבחון מה הצפי של המס. מה צפוי בעניין הזכויות הנוספות, לעיתים יש עוד רעיונות שניתנים ליישום שיפחיתו את תשלום המס. 
  • מצב בו יש למשל קרקע עם 700 מטר ובית בגודל 50 מטר בנוי, הטענה מבחינת רשות המיסים תהיה כי למעשה יש כאן שני מגרשים שעל אחד נבנה בית ועל השני לא. 
  • במכירת נכס אנשים מוכרים את הנכס לבד או בעזרת מתווך נדל"ן / סוכן נדל"ן, חייבים לתכנן את המס הצפוי עוד בטרם נסגרת העסיקה גם אם קונה ממתין לחתימות. מומלץ לפנות ליעוץ מס ומיסוי מקרקעין, וייתכן כי יידרש גם שמאי לבחינת זכויות לבחינת הנכס. 

נתחיל במקרה שהיה כך היה, אמיר ונטלי, זוג נשוי מהקריות מכר בית קרקע ישן, בית של קומה אחת בנויה שגודלה 90 מטר מרובע וחצר קטנה בגודל 300 מ"ר. הבית התקבל ללא תמורה לפני כעשור מההורים שגם הם ירשו מסבתו של רונן לאחר שזו נפטרה בשיבה טובה. יזם אשר בונה באזור הציע לאמיר ונטלי סכום כסף מכובד ביותר ודירה בבניין עתידי בתמורה למכירת המגרש, והמבנה הרעוע. אמיר ונטלי שקלו הצעה זאת לאורך זמן ולאחר הרבה דיונים והחליטו ללכת על זה ולמכור את הבית שהועבר אליהם ללא תמורה ליזם. השניים האומנם ידעו כי עליהם יהיה לשלם מס שבח בעת המכירה אך לא דמיינו את הסכום הגבוה כל כך עד שקיבלו שומה ממשרדי מיסוי מקרקעין שחושבה כ – דירת מגורים פטורים, ומס על כלל הזכויות תוספת של 5 דירות. הם נאלצו לשלם מס שבח עבור אותן זכויות בנייה. עסקה בה יש כשל כי לו תכננו מראש הסיכום עם רוכש זכויות המקרקעין היו במחיר אחר. 

בעת מכירת נכס הנדל"ן כמו דירה, מגרש או נכס מסחרי יש לבדוק לעומק את נושא זכויות הבנייה. הרבה פעמים המוכרים מגלים זאת יום אחרי המכירה. ומשלמים מס שבח שכלל לא לקחו בחשבון. אנחנו בגבאי עמיאל מתמחים בין היתר גם בחישובים מקדימים של מיסוי מקרקעין ובנושא מס שבח. בנוסף לאחר מכירה, יש זכויות נוספות באמצעותם ניתן להפחית את מס השבח. 

 

מאמרים פופולריים
אל תוותרו על זכויתכם
השאירו פרטים
ותוודאו את זכויתכם עוד היום!

בדוק זכאות למימוש זכויותיך ללא עלות:

המומחיות שלנו, הרווח שלכם