חיוב במיסויי מקרקעין – הלכת שיתוף ויחסי ממון במיסוי מקרקעין

הלכת שיתוף נכסים ויחסי ממון והשפעתם על חיוב במיסויי מקרקעין

כיצד ניתן להפחית את תשלום מס השבח בעזרת חוק יחסי ממון וחזקת השיתוף במכירת נכס הרשום על שם אחד מבני הזוג?

זוג חי יחד ומוכר נכס: האם ניתן לראות את השבח שנוצר והמס שיש לשלם כאילו שייך לשניהם, ובכך להטיב עם חישוב המס?

במכירת נכס מקרקעין, חישוב המס נערך על בן זוג יחיד שהינו בעל ההכנסות הגבוהות מבין השניים. דבר הגורר חישוב מס גבוה בשל מדרגות מס גבוהות אשר עשוי להגיע אף לחיוב מס יסף. חלוקת השבח בין בני הזוג יכולה להשפיע בצורה משמעותית על חישוב מס השבח בעסקאות מקרקעין. מספר לא מבוטל של מוכרי דירות אינם מודעים לכך שניתן להשתמש בחזקת השיתוף על מנת לחשב את שומת מס השבח על שני בני הזוג ולא על אחד מהם, וכך לפצל את מס השבח ולהפחית את שיעורו תוך ניצול של נקודות הזיכוי ומדרגות המס הנמוכות של שניהם.

לצורך בחינת הסוגייה יש להבחין במועד שלפני 1/1/1974 לבין אחרי מועד זה. קיימים חוקים והלכות המשפיעים על הפרשנות ומתוך כך על מה שניתן לעשות כדי להפחית את המס. מדובר על הלכת שיתוף נכסים הרלוונטית לתקופה שלפני שנת 1974, ועל חוק יחסי ממון אשר תקף משנת 1974.

הלכת השיתוף

הלכה משפטית המסדירה את נושא חלוקת הרכוש לבני זוג שנישאו לפני יום 1/1/1974 ואת חלוקת הרכוש בעת פרידה. ההלכה קובעת שכל עוד אין הסכם בין בני זוג הקובע אחרת,  יראו את כלל הנכסים שצברו בני הזוג במהלך הנישואין כנכסים בבעלות משותפת של בני הזוג. מדובר על זוג נשוי שחי יחד וניהל חיים תקינים. בעבר בני זוג נהגו לרכוש נכס ולרשום אותו, לרוב, על שם הבעל. הלכת השיתוף כאמור תאפשר חלוקה שווה בין בני הזוג של נכסים כאלה.

הלכה זו לא מתקיימת במקרים בהם הנכס היה בבעלותו של אחד מבני הזוג כשנה לפני הנישואין, אם הנכס התקבל במתנה, בירושה, וקיים הסכם המסדיר ומבהיר את שייכות הנכס.

חוק יחסי ממון

החוק חל על בני זוג שנישאו החל מיום 1/1/1974. חוק זה קובע כי בפקיעת נישואין זכאי כל אחד מבני הזוג למחצית מהנכסים. יחד עם זאת החוק מסייג את הכלל: אם היה למי מבני הזוג נכס לפני נישואיו, או שירש נכס, או קיבל נכס במתנה, או אם קיים הסכם המסדיר את חלוקת הנכסים – במקרים אלו לא יכללו נכסים אלה בחלוקה שווה עם בן הזוג.

ישנם מקרים בהם ניתן לחלוק על סייג זה: אם ניתן להוכיח שהושקעו מאמצים משותפים בנכס; שבני הזוג השקיעו השקעות משותפות בנכס; או שהמשכנתא על הנכס שולמה מחשבון משותף.

חישוב מס שבח במכירת נכס לזוג נשוי או ידוע בציבור

במכירת נכסים עולה השאלה כיצד יערך חישוב המס? האם ניתן יהיה לחלוק את סך המס עם בן הזוג ובכך להפחית את חבות המס? האם ניתן יהיה לפצל את השבח והמס בגינו בין שני בני הזוג? האם ניתן יהיה לקזז הפסדים המשויכים רק לאחד מבני הזוג?

המשמעות היא הקטנת חבות המס בחלוקה בין בני זוג. זאת מכיוון שבחיוב מס שבח על דירה שניה, מס הכנסה באופן אוטומטי יחיל את החיוב על בעל ההכנסות הגבוהות. אם מחלקים את השבח בין שני בני הזוג יש לכך הבדל משמעותי בשל מדרגות מס, נקודות זיכוי והטבות אישיות.

חשוב לציין כי חזקת השיתוף נבחנת על פי מהותו של הקשר. החזקה אינה חלה על זוגות נשואים אשר כיוונו לבעלות נפרדת של כל צד על נכסיו ומאידך החזקה יכולה לחול על זוגות שאינם נשואים אך קיימו בפועל חיי שיתוף.

חשוב לציין שגם נכסים הרשומים על שם אחד מבני הזוג, יחשבו כנכסים משותפים אם נרכשו במהלך חייהם המשותפים של בני הזוג ותוך מאמץ משותף. כלומר ניתן להשתמש בחזקות אלה לצורך הפחתת מס שבח.

איך משתמשים בחוק הממון והלכת חזקת השיתוף לצורך הפחתת מס שבח

ניקח לדוגמה מקרה בו בני הזוג גרים בדירה הרשומה על שם אחד מהם, בין אם רכש אותה לפני הנישואין או ירש אותה. בבואו למכור אותה, בן הזוג שהדירה רשומה על שמו יצטרך לשלם מס שבח על מכירת דירה. אם ניתן יהיה להוכיח שחלה חזקת השיתוף בין בני הזוג, כלומר שבני הזוג רואים את הדירה כנכס משותף, הרי שאז ניתן יהיה להוציא את השומה על שניהם, לפצל את מס השבח, ולהפחית משמעותית את שיעור המס שעליהם לשלם.

בנוסף, כאשר לאדם יש דירה מלפני הנישואין, והוא מעוניין למכור אותה לאחר הנישואין, ניתן להעביר מחצית מהדירה לבן הזוג במסגרת העברה ללא תמורה (תנאי לכך הוא ששני בני הזוג גרים בדירה), ואז כשמוכרים את הדירה, אפשר לפצל את מס השבח ולהפחית אותו.

מה עושים במקרה בו לאחד מבני הזוג יש דירת מגורים טרום נישואין וכעת רוכשים שניהם דירה משותפת? לאחד מבני הזוג זוהי דירה ראשונה ולשני זוהי דירה שנייה. לחישוב מס הרכישה יש לקחת זאת בחשבון כדי שבן הזוג עבורו מדובר בדירה ראשונה יקבל מדרגת מס נמוכה ובן הזוג שעבורו מדובר בדירה שנייה ישלם רק על מחצית מס רכישה דירה נוספת (מס שהוא גבוה משמעותית).

מה קורה עם בני זוג שיש להם הסכם ממון?

מה קורה כאשר לכל אחד מבני הזוג יש דירה ויש ביניהם הסכם ממון המפריד בין רכושם? פסק דין יגאל שלמי שניתן ב-2014 קבע כי על-מנת שבני זוג המנהלים משק בית משותף לא ייחשבו ל"תא משפחתי" אחד, מה שיאפשר לכל אחד מבני הזוג ליהנות מהטבות המס ביחס לדירה אחת לכל אחד מהם, נדרשים שני תנאים הכרחיים: קיומו של הסכם ממון הקובע הפרדה רכושית בין בני הזוג; וראיות המוכיחות כי בני הזוג נוהגים בפועל בהפרדה רכושית (פסק הדין ניתן בהתאם להטבות שהיו נהוגות במועד נתינתן).

חזקת השיתוף לאחר פטירה של בן זוג והשפעתה על מס השבח

כשאחד מבני הזוג נפטר, בן הזוג הנותר יכול לפנות לבית המשפט בבקשה שיחיל את הלכת השיתוף. או אז נכסים שלכאורה היו בבעלותו של בן הזוג הנפטר, יהיו מחציתם שלו.

בפסק דין וינפלד אישה טענה לראשונה לחזקת שיתוף בסמוך למכירת הנכס, שנים לאחר פטירת בעלה ולאחר שהוצא צו ירושה בגין עיזבונו. בית המשפט קבע כי העובדה שהאישה לא דאגה לרשום את מחצית הנכס על שמה בחיי בעלה אינה מלמדת על "ויתור", שכן במערכת של יחסי משפחה תקינים אין מקפידים על חלוקת זכויות פורמלית וסומכים על ההסכמה לגבי חלוקת הרכוש בעת מימושו.

לסיכום מומלץ להיוועץ עם יועץ מס ומיסוי מקרקעין כדי לבחון אפשרות להפחתת תשלום מס השבח.