חובת שמירת מסמכים – ואיך היא משפיעה על מס השבח

מחשבון מס

חובת שמירת מסמכים והשפעתה על הפחתת מס השבח

בעל נכס חייב לשמור מסמכים הקשורים לנכסים שבבעלותו משלב רכישת הנכס ועד מכירתו, על מנת שיוכל לנכות מהשבח שנוצר הוצאות הקשורות לנכס לפי הסכומים ששולמו בפועל, וכך להקטין את מס השבח בעת המכירה. 

מה קורה כאשר הנישום לא שמר מסמכים? כיצד הדבר ישפיע על שיעור מס השבח? כל זאת ועוד במאמר זה

כאשר מוכרים נכס נדל"ן כמו חנות, מגרש, דירת מגורים וכדומה ומממשים זכויות במקרקעין, על המוכר לשלם מס על השבח שנוצר על הנכס. השבח הוא הרווח שנוצר למוכר בהפחתת שווי הרכישה משווי המכירה. בחישוב השבח לוקחים בחשבון את כלל ההוצאות שחלו על הנכס לאורך השנים, הוצאות משביחות שהוציא המוכר במטרה לרכוש, להעלות את ערך הנכס, ואף למכרו. התוצאה היא מיסוי על הרווח הכלכלי האמיתי שהרוויח בעל הנכס. 

הנוסחה שנקבעה לשם כך היא לצרף את אותן הוצאות משביחות אשר מותרות לניכוי ומוזכרות בסעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין, אל שווי הרכישה של הנכס. כך יתרת שווי הרכישה מורכבת משווי הרכישה ומההוצאות ושניהם ביחד יופחתו משווי המכירה. 

ככל שמנכים הוצאות רבות יותר, יתרת שווי הרכישה גדלה, ההפרש בינה לבין שווי המכירה מצטמצם, ומס השבח שיש לשלם פוחת בהתאמה. מדובר על עלות הנכס וכן הוצאות שהוצאו כמו עורך דין, שמאי, מתווך, שיפוץ, ריבית משכנתא, היטל השבחה, עורך דין במכירה וכדומה. לצורך חישוב השבח והמס בגינו חשוב שההוצאות יילקחו בחשבון בסכומיהם המקוריים על מנת להקטין את מס השבח. כמובן שלא מדובר על הוצאות תחזוקה שוטפות אלא הוצאות לרכישה ומכירה ועלויות שהשביחו את הנכס. כמו כן לא ניתן לנכות הוצאות שנוכו מההכנסה החייבת לפי פקודת מס הכנסה, וזאת כדי למנוע כפל ניכוי על ידי המוכר. 

תנאי נוסף לניכוי ההוצאות הינו להראות קשר סיבתי בין ההוצאה לבין השבחתו של המקרקעין. די בכך שמטרת ההוצאה הייתה להשביח את המקרקעין ואין צורך להוכיח שההוצאה השביחה בפועל את המקרקעין. 

כאשר מדובר בהוצאות חריגות, הדבר יעורר את חשדה של רשות המיסים שמא מדובר בהוצאות שלא הוצאו במלואן לשם השבחת הנכס, והן מוצגות כך רק לשם הפחתת מס השבח. במקרים אלו הנטל המונח על הנישום להוכחת ההוצאות יהיה גדול יותר. אם יצליח הנישום להוכיח כי ההוצאות החורגות הללו אכן הוצאו במטרה להשביח את הנכס, רשות המיסים תנכה סכומים אלה מהשבח. 

שמירת מסמכים לשם ניכוי הוצאות: מה קורה כשהנישום לא שמר חשבוניות?

לשם ניכוי ההוצאות יש להציג חשבוניות. מכאן החשיבות הגבוהה של שמירת המסמכים. אך מה קורה כאשר בעל הנכס לא שמר את המסמכים? או במצב שבעל הנכס לא קיבל את המסמכים הדרושים להוכחת ההוצאה? אנשים פרטיים לא תמיד מודעים לחשיבות שמירת המסמכים לאורך זמן. כיצד הם יוכלו להוכיח את הוצאות ההשבחה ללא מסמכים? 

נקבע בפסיקה כי ניתן לנכות הוצאות שלא נשמרו בגינן מסמכים אם הוצגו ראיות אחרות שניתן להסתמך עליהן כמו הסכמי עבודה, צילומי המחאות, ואף עדויות של קבלני משנה. 

בשנת 2012 פרסמה רשות המיסים חוזר בנושא אסמכתאות להתרת הוצאות ובו פירוט באשר למקרים בהם ניתן יהיה לנכות הוצאות שאינן מגובות באסמכתאות. מטרת הפרסום לקבוע את אופן ההוכחה לקיומה של הוצאה הנדרשת בדוחותיו הכספיים של נישום, וזאת כאשר ההוצאה אינה מלווה בחשבונית הרכישה כאסמכתא למהותה וסכומה של ההוצאה. 

החוזר קובע אמות מידה המסתמכות על ראיות אחרות שאינן קבלות לשם ניכוי הוצאות. בין היתר נקבע כי פקיד השומה יתחשב בראיות כמו בדיקה פיזית של העבודות שנעשו בשטח, בחינת גובה התשלום ששולם לקבלני משנה לפי הוכחות מצדו של מקבל התשלום, בדיקת הסכמי עבודה ועוד. 

אי שמירת מסמכים עלולה להוביל לתשלום מס שבח מוגדל 

חשוב לדעת כי לפקיד השומה יש שיקול דעת לדחות ראיות שהוא סבור שהן אינן אמינות. אם הנישום אינו מציג ראיות מספיקות, פקיד השומה יעריך את ההוצאות לפי תסקירים כלכליים ואומדנים מקובלים. 

לשמירת מסמכי הנכס יש חשיבות עצומה. אם הנישום אינו שומר קבלות, ואינו מציג ראיות אחרות התומכות בהוצאות שנעשו, פקיד השומה יעריך את ההוצאות לפי השיטות המקובלות. כך ייתכן שהסכום שיותר לניכוי יהיה קטן מגובה הוצאות ההשבחה בפועל, ומס השבח המשולם יהיה גבוה יותר. לכן, כדי לשלם מס אמת ולא לשלם מס ביתר, חשוב מאוד לשמור את מסמכי הנכס. 

מאמרים פופולריים
אל תוותרו על זכויתכם
השאירו פרטים
ותוודאו את זכויתכם עוד היום!

בדוק זכאות למימוש זכויותיך ללא עלות:

המומחיות שלנו, הרווח שלכם