זכאות תושב חוץ במכירת מגרש – מה חשוב לדעת?

זכאות תושב חוץ במכירת מגרש, דירה בישראל לפריסת מס שבח

תושב חוץ המוכר נכס בישראל – דירת מגורים, מגרש, נכס מסחרי לא תמיד נהנה מהטבות להן הוא זכאי. חום מיסוי מקרקעין ידוע במעט לתושבי ישראל כל שכן לתושבי חוץ. על הזכויות וכן על הבירוקרטיה הכרוכה בכך. ולמרות אי בהירות החוק וועדות ערר קבעו כי לתושבי חוץ עומדת זכות המפחיתה את  מס השבח שמשלמים בעת מכירת הכנס – פריסת מס  שבח. 

בבחינת זכאויות העומדות בפני תושב החוץ, ראשית נבחן  את  הגדרת התושב לעניין מס הכנסה ומיסוי מקרקעין ואת שיטת החישוב לב זכאים תושבי החוץ, כמו גם שנמנה את  מירב התנאים המקשים על  תושב החוץ לעיסקה מיטבית במכירת הנכס בישראל. 

הגדרת תושב ישראל לגבי יחיד בפקודת מס הכנסה ובחוק מיסוי מקרקעין 

על-מנת לקבוע האם יחיד נחשב לתושב ישראל לפי פקודת מס הכנסה, בוחנים את עיקרון מרכז החיים. זאת, בהתחשב במספר מבחנים מהותיים: קשריו המשפחתיים, הכלכליים והחברתיים של היחיד, מקום ביתו הקבוע, מקום המגורים שלוֹ ושל בני משפחתו, מקום עיסוקו, מקום האינטרסים הכלכליים הפעילים והמהותיים שלוֹ ומקום פעילותו בארגונים, באיגודים ובמוסדות שונים. 

בנוסף, נקבעו שתי חזקות ניתנות לסתירה, לפיהן מרכז חייו של היחיד בשנת-המס הוא בישראל: האחת – לגבי יחיד שתקופת שהייתו בישראל בשנת-המס מגיעה כדי 183 ימים או יותר; השנייה – לגבי יחיד שתקופת שהייתו בישראל בשנת-המס מגיעה כדי 30 ימים או יותר וסך כל תקופת שהייתו בישראל בשנת-המס ובשנתיים שקָדמו לה הוא 425 ימים או יותר.  

הגדרת תושב-חוץ בפקודת מס הכנסה ובחוק מיסוי מקרקעין 

המונח "תושב חוץ" מוגדר בפקודת מס הכנסה , מי שאינו תושב ישראל. כלומר, יחיד או חברה שאינם תושבי ישראל נחשבים לתושבי-חוץ לעניין פקודת מס הכנסה.

בנוסף, נקבע (במסגרת תיקון 168 לפקודת מס הכנסה), כי יחיד ששהה מחוץ לישראל 183 ימים לפחות, בכל שנה, בשנת-המס ובשנת-המס שלאחריה וכן מרכז חייו לא היה בישראל בשתי שנות-המס שלאחַר שנות-המס האמורות ייחשב לתושב חוץ.

האם תושב חוץ זכאי לחישוב המס בפריסה של שבח מקרקעין?

שיטת חישוב המס, חבות המס כמו גם שיעור המס החָל על תושב-חוץ אינם זהים בהכרח לאלה החָלים על תושב ישראל. כמו-כן, כללי הניכוי במקור שונים לגבי תושב-חוץ ותושב ישראל. בנוסף, חלק מהפטורים וההקלות ממס הניתנים לתושב-חוץ אינם מוקנים לתושב ישראל; ולהפך, הוראות החוק המקנות הטבות מס לתושבי ישראל אינן חלות בהכרח על תושבי-חוץ. לפיכך יש לבצע חישוב שונה ומותאם עבור תושב החוץ 

הוראת סעיף 48א(ה) לחוק מיסוי מקרקעין, מאפשרת את פריסת מס שבח כתוצאה ממכירת נכס בישראל, על פני ארבע השנים המסתיימות בשנת המכירה, רק ל–"תושב ישראל", יחד עם זאת לפי הנחייה שניתנה  מרשות המיסים ביום 8/8/2011 על ידי הסמנכ"ל הבכיר לעניינים מקצועיים, תינתן הזכאות לפריסת השבח גם ל-"תושב חוץ".

נוסף על כך באמנות למניעת מיסוי כפל, נקבעו הוראות באשר לאי-אפליה של תושב המדינה שהינה צד להסכם ביחס לתושבי המדינה האחרת בה נמכרים המקרקעין. על פי הדין בישראל, הוראותיהן של אמנות מס גוברות על הוראות החוק ככל שהחוק מפלה תושב חוץ לעומת תושב ישראל. 

מכאן, שלמוכר הנכס אפשרות לבקש כי חישוב מס על השבח הריאלי בדרך של פריסה ובכך מאפשרת למוכר "לנצל" שיעורי מס נמוכים, אשר לא נוצלו בשנות הפריסה המבוקשות. לרוב לתושב החוץ אין  הכנסות שוטפות חייבות במס בישראל ומשכך יוכל להנות מהטבה משמעותית בהפחתת מס השבח. 

לצורך מימוש זכאויות העומדות בפני תושב החוץ יש להגיש את כל הדרוש , גם את הבקשה לביצוע פעולות ובקשה לקבלת ההטבה. אם למבקש הפריסה אין תיק במערכי המס, הוא יידרש להגיש דוחות שנתיים מלאים לרשות המיסים עבור השנים הרלוונטיות. כדי לממש זכאות זאת.  

רבים מוותרים על זכויות המגיעים להם, מבצעים את הפעולה הנדרשת בעת העסקה כאשר בפועל החישוב הסופי ומימוש הזכויות טרם בוצעו. ומירב הזכויות טרם  מומשו. 

בפסק הדין של וועדת ערר  ברוך ואח' נ' מדינת ישראל שניתן ביום 18 במרס, 2014, הוגש ערר עקב החלטה לשלול  חישוב המס בפריסה של שבח במכירת מקרקעין בידי תושב חוץ, נקבע בדעת הרוב כי ע"פ הדין הנהוג בישראל הוראות האמנה בין ממשלת ישראל ובין ממשלת הממלכה המאוחדת של בריטניה הגדולה ואירלנד הצפונית למניעת מסי כפל ולמניעת התחמקות ממס לגבי מיסים על הכנסה, גוברות על הוראת החוק. ומכיוון שבאמנה למניעת כפל מס,  מצוי סעיף אי אפליה,  חייבות  רשויות מס שבח  לחשב את המס  על תושבי בריטניה כפי שהיו מחשבים את מס השבח לתושב ישראל.

לתושב חוץ המעוניין למכור נכס בישראל, קיימות מורכבויות, ואי ידיעה ,המקשות על  תהליך מכירת מגרש, דירת מגורים שנרכשו או התקבלו בירושה.

• מרחק גיאוגרפי 
• מוכרים לא  מתגוררים בישראל הדבר גורר קשיים טכניים ובירוקרטיים
• רצון לבצע עסקאות בלי להגיע לישראל 
• במכירה מרחוק יש צורך כי המוכר יחתום על מסמכים בפני קונסול ישראל בחו"ל.
• קשיים של העברת כספים כאשר אין חשבון בישראל 
• קושי העברת כספים למדינת התושבות בשל חוקי הלבנת הון 
• בעיית שפה והבנת הניירת והתהליכים הדרושים 
• חוסר ידע בענייני מיסוי הקשורים בעסקה בישראל 
• ענייני מיסוי בחו"ל ודיווח על קבלת הכספים במדינת התושבות (במדינת התושבות).
• מיסים ותשלומים נוספים שחלים על  הנכס וצצים בעת המכירה : 
  • היטלים לרשות המקומית כמו היטל השבחה, היטלי ביוב וכדומה 
  • יתכנו תשלומים למנהל עם הקרקע בבעלות של: מדינת ישראל/ קק"ל/ רמ"י

כאשר דירת המגורים, הינה דירה יחידה, האם זכאים לפטור? 

תושבי חוץ אינם זכאים לפטור, רק אם הדירה הנמכרת היא דירתם היחידה. כלומר דירה יחידה בישראל, ודירת מגורים יחידה גם במדינת התושבות. תושבי החוץ נדרשים להציג אישור מרשויות המס במדינת התושבות שלהם (המדינה שבה הם מתגוררים), שאין בבעלותם דירת מגורים במדינת התושבות..  זהו אישור שקיים קושי להשיג אותו (רשויות המס במדינות רבות אינן מספקות אישור כזה). יחד עם זאת יש דרכים להוכיח אין למוכר הדירה נכס במדינת התושבות שלו.

כאשר דירת המגורים אינה דירה יחידה הזכאית לפטור ממס שבח על דירת מגורים  יחידה,  עליו לשלם מס שבח במכירה. דירת מגורים מזכה בהטבה, מחישוב מס מיטיב שגם תושב החוץ יכול  להנות ממנה. חישוב מס ליניארי מוטב, המאפשר הטבה בהפחתת מס השבח. 

תושבי חוץ המעוניינים למכור נכס בישראל טוב שיבחנו את האפשרויות מול מומחים בתחום מיסוי מקרקעין למען מימוש מיטב הזכויות שגם הם זכאים להם.