פטור ממס שבח – בואו לגלות אם הנכם זכאים

האם אתם זכאים לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים ?

מכירה וקנייה של דירת מגורים היא אחת העסקאות החשובות והמשמעותיות ביותר שמבצע אדם במהלך חייו. ההיקף הכלכלי של עסקת הנדל"ן והשלכותיה על איכות חייו של הרוכש מצדיקים בחינה מדוקדקת של התנאים והעלויות לפני הרכישה. 

בעשרות השנים האחרונות חלה עלייה ניכרת במחירי הנדל"ן. משמעות הדבר היא שהקרקע השתבחה או במילים אחרות שערך הקרקע עלה לאחר הרכישה. ככל שהקרקע משתבחת יותר, כך מס השבח שהמוכר משלם – גבוה יותר.  

בבואנו למכור את דירת המגורים שלנו, עלינו לבחון האם אנו זכאים לפטור ממס שבח שכן נרצה לממש את זכאותנו להפחתת המס. בשבל זה חשוב להיוועץ בעזרתו של יועץ מס מומחה, פעמים רבות מוכרים מניחים שמכירת דירת המגורים פטורה ממס שבח, ורק לאחר המכירה הם מגלים שעליהם לשלם מס שבח, דבר שלא נלקח בחשבון בעת תחשיב כדאיות מכירת הדירה. 

עד שנת 2014 כל אדם שמכר דירה אחת בתקופה של 4 שנים היה זכאי לפטור ממס שבח (או הפחתת מס שבח), אולם בשנת 2014 תקנות מס השבח עברו רפורמה שצמצמה משמעותית את היקף הפטור ממס השבח וזכאות זאת כבר אינה קיימת. 

מהו מס שבח?

מס שבח מתייחס לרווח הנוצר בעקבות מכירת הדירה. למשל אם רכשתם דירה ב-2,500,000 מיליון שקלים ומכרתם אותה בשלושה מיליון שקלים, הרווח הנוצר בעקבות המכירה הוא חצי מיליון שקלים ועליו יש לשלם מס שבח לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה). יש לציין כי ממס השבח ניתן לקזז הוצאות שנעשו לשם השבחת הדירה כגון עלויות שיפוץ דירה, תשלום שכר טרחה לעורך דין שטיפל בעסקת המכירה, עמלת תיווך וכו'.
 

מי זכאי לפטור ממס שבח?

לאחר השינויים שנעשו בתקנות המס ב-2014, הזכאות לפטור ממס שבח הפכה מורכבת יותר. לפניכם רשימה עקרונית של מסלולים המזכים בפטור ממס שבח. 

תנאי בסיס לפטור – דירת מגורים מזכה

תנאי בסיס לקבלת פטור ממס שבח הוא שהנכס המדובר הוא דירת מגורים מזכה. חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה( מגדיר דירת מגורים מזכה כדירה שבנייתה הושלמה והיא שימשה (ביותר מחצי משטחה) למגורים ב-4 השנים שקדמו למכירתה או במשך ארבע חמישיות מטווח הזמן שלפיו מחושב השבח. 

חשוב לציין כי רק נכס שרשום כדירת מגורים יכול להוות דירת מגורים מזכה. לדוגמה אם אדם מוכר מחסן אשר שימש אותו כדירת מגורים, לצורך הפטור ממס שבח הנכס לא ייחשב כדירת מגורים. כך שלא ניתן לקבל פטור מס שבח על מכירת מחסן.  

נציין כי החוק מכיר באופן חריג כדירת מגורים מזכה גם לתקופה שבה הדירה שימשה לפעילות חינוכית כמו צהרון או פעילות דת – כתקופה הנחשבת כתקופת מגורים. 

הפטור הקיים הינו עד סכום תקרה של כארבעה וחצי מיליון שקלים, ויידרש תשלום מס על סכום העולה על סכום התקרה. הפטור יינתן רק עד סכום התקרה. 

כאמור תנאי זה הוא תנאי בסיס, ובהינתן כי הדירה העומדת למכירה עומדת בהגדרה של דירת מגורים מזכה, ניתן להמשיך ולבחון את אתם מתאימים לאחד ממסלולי הפטור ממס שבח. 

מסלול פטור: דירת מגורים יחידה

בעלים של דירת מגורים מזכה יקבל פטור ממס שבח בעת מכירתה אם הוא תושב ישראל אשר זוהי הדירה היחידה שבבעלותו או בבעלות התא המשפחתי שלו (בן או בת זוג, וילדים שטרם מלאו להם 18), ואם היה בעל הדירה לתקופה של 18 חודשים לפחות.  

מקרים בהם החוק קובע שאדם ייחשב כבעל דירה יחידה למרות שבבעלותו נכסים אחרים או חלקים מנכסים אחרים הם:

• משפר דיור – מוכר שרכש דירת מגורים חדשה וטרם מכר את דירתו הקודמת, יש לו פרק זמן של עד 18 חודשים או 24 חודשים (תלוי במועד הוראת השעה)  מקניית הדירה החדשה ועד למכירת הדירה הישנה כדי שעדיין הדירה תיחשב כדירה יחידה, או אז יוכל המוכר לקבל פטור ממס שבח וחישוב מס רכישה כדירה ראשונה.
• כמו כן אם בנוסף לדירה המיועדת למכירה, יש לבעלים דירה בשכירות מוגנת מלפני שנת 1997, גם אז יראו את הדירה המיועדת למכירה כדירה יחידה. 
• כאשר בנוסף לדירה העומדת למכירה, בבעלותו עד שליש מדירה אחרת, הדירה המיועדת למכירה תיחשב כדירה יחידה. או כאשר בנוסף לדירה העומדת למכירה אדם ירש עד מחצית מדירה אחרת. 

לעומת זאת כאשר פרט לדירת המגורים, בבעלות המוכר גם תאגיד המחזיק בדירה, החוק אינו מכיר בדירת המגורים כדירה יחידה.

מסלול פטור: דירת מגורים יחידה תושב חוץ  

תושב חוץ המוכר דירה בישראל, יצטרך להוכיח כי אין בבעלותו דירת מגורים במדינת המקור בכדי לקבל פטור ממס שבח. מכיוון שארצות רבות אינן מספקות אישור על דירה יחידה, תושב החוץ יוכל להוכיח כי אין בבעלותו דירה בארץ מוצאו על ידי הצגת חוזה שכירות או הצגת אישור מרשות המיסים לפיו תושב החוץ אינו מקבל הכנסות עבור השכרת דירת מגורים.

מסלול פטור ממס שבח –  דירת מגורים בירושה

אדם המוכר דירת מגורים מזכה אותה קיבל בירושה, יהיה זכאי לפטור ממס בעת מכירתה במקרה בו הדירה הינה דירה מזכה אשר המוכר קיבל בירושה והוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש או בן זוגו של צאצא של המוריש ולפני פטירתו, היה המוריש בעלים של דירת מגורים אחת בלבד ואילו הוא היה בחיים ומוכר את הדירה הוא היה פטור ממס בגינה. 

ראו עוד בנושא מס שבח בירושה – מס שבח על מגרש בירושה

מסלול פטור: מכירת שתי דירות ורכישת דירת מגורים גדולה

מטרת הפטור ממס שבח לאלו המוכרים שתי דירות קטנות ורוכשים במקומן דירת מגורים אחת גדולה, היא לסייע לאזרחים לשפר דיור. זהו פטור חד פעמי הניתן פעם בחיים והתנאים לקבלתו הם:   

• בבעלות המוכר שתי דירות מגורים בלבד.
• המוכר מכר את שתי הדירות בהפרש של עד שנה. 
• שוויין המצטבר של שתי הדירות אינו עולה על כ-2 מיליון ₪. 
• המוכר רוכש דירה חלופית ששווייה לפחות שלושה רבעים משווי שתי הדירות שמכר. 

מסלול פטור: העברת דירה לקרוב משפחה במתנה

חוק מיסוי מקרקעין קובע כי העברת מקרקעין במתנה, ללא תמורה, אל קרוב משפחה, פטורה ממס שבח. קרוב משפחה לצורך מסלול זה יכול להיות בן או בת זוג, צאצא, הורה, סבא או סבתא או צאצא של בני זוג. כדי להעביר דירה לאח בפטור ממס שבח, צריך שהנכס המדובר הגיע לאח רק מירושה או מהוריו ללא תמורה.

כדי למנוע שימוש לרעה במסלול פטור זה, החוק קבע תקופת צינון של 4 שנים שרק בסיומה מקבל המתנה יוכל למכור את הדירה ללא תשלום החזר מס שבח. אם הדירה המדוברת שימשה את מקבל המתנה למגורים, תקופת הצינון תקוצר ל-3 שנים. 

לסיכום, למרות הרפורמה בתקנות המס אשר צמצמו את הזכאות לפטור ממס שבח, עדיין יש מסלולים רבים לקבלת פטור ממס שבח.