הסדר זכויות מקרקעין – איך עושים את זה?
במטרה להסדרת הרישום זכויות מקרקעין במשרד המשפטים, פועלת הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין וכוללת ארבעה תחומי פעילות עיקריים: רישום מקרקעין, מפקחים על רישום מקרקעין, הסדר זכויות במקרקעין, לשכה הארצית לרישום תשתיות לאומיות ופרצלציות.
סוגי הקשר בין אדם לקרקע
ישנם כמה דרגות של זיקה כלפי מקרקעין ונדל"ן בישראל והן, בסדר יורד: בעלות מלאה, החכרה, שכירות, משכנתא, זיקת הנאה וזכות קדימה.
בעלות מלאה– הזיקה החזקה ביותר בין אדם לקרקע. מאפשרת לבעלים לבצע כל סוג של עסקה חוקית בקרקע.
החכרה – מעין שכירות ארוכת טווח של קרקע בבעלות המדינה. תחת תנאים מסוימים, ניתן לשלם דמי היוון ולעשות הסדר זכויות מקרקעין על מנת להעביר את הקרקע החכורה לבעלות פרטית.
שכירות – הזכות לשהות במקום מסוים בכפוף לתשלום קבוע, בהתאם לחוזה בין הבעלים לשוכר.
משכנתא – שיעבוד של נכס נדל"ן לטובת הבטחת הזכויות של אחר, בד"כ נותן הלוואה.
זיקת הנאה – זכות להשתמש בנכס באופן מסוים כגון מעבר בשביל העובר דרך הנכס.
זכות קדימה – זכות הניתנת בד"כ לשכנים ובעלי אדמות משיקות להיות הראשונים לקנות את הנכס אם הבעלים מוכר אותו.
תהליך הסדר זכויות מקרקעין ברכישת נכס נדל"ן
בכל קנייה או מכירה של נכס נדל"ן, חובה לעשות הסדר זכויות מקרקעין בלשכה הממשלתית הרלוונטית. הסדרה זו נעשית בשלבים הכוללים בדיקה, רישום, הערת אזהרה, שגם מאפשרת הוצאת משכנתא ורק לאחר מכן שינוי רישום בעלות.
הערת אזהרה
הערת אזהרה היא רישום ברשות מקרקעי ישראל או בלשכת רישום מקרקעין המעיד על זיקה חלקית לנכס מסוים. סוג של בטוחה. הערת אזהרה נרשמת במהלך תהליך קנייה, לאחר הפקדת סכום כסף ראשוני על פי תנאי החוזה ולפני העברת הכספים המלאה. מטרת הערת האזהרה לוודא שהרוכש לא "בורח" עם הכסף ומותיר את הקונה חסר כל, והיא משמשת כהוכחה לבנקים עבור הוצאת משכנתא.
הוצאת משכנתא
הוצאת משכנתא אינה הליך פשוט מבחינה בירוקרטית. הבנק רוצה להבטיח עצמו במתן הלוואה שלרוב הינה גבוהה ועשויה להגיע ל70% מערך הנכס. הבנק מבקש סוג של ביטחון – דורש שהנכס ישועבד לטובתו כבר ברגע הוצאת המשכנתא, כלומר עם העברת כספי הלוואת המשכנתא, בעוד הדירה אינה עדיין בבעלותו של הקונה- כיוון שאין לו מספיק כסף לקנות את הדירה- ולשם כך הוא מוציא משכנתא.
כדי לפתור את הבעיה הזו, ישנם הליכי בעלות חלקית המאפשרים להוציא את המשכנתא ללא תקלה. הליכים אלה כוללים רישום הערת אזהרה על שם הקונה ועל שם הבנק והחתמת המוכר על כתב התחייבות להחזרת הכסף במקרה שהעסקה לא תמומש. משכון הנכס נעשה אצל רשם המשכונות והכסף מועבר ישירות אל המוכר.
רישום בטאבו
השלב האחרון בתהליך הסדר זכויות מקרקעין בעת מכירת דירה הוא רישום הנכס בטאבו. רישום זה מעביר באופן רשמי את הבעלות מהמוכר אל הקונה. לאחר הרישום בטאבו, הליך המכירה הושלם והבעלות הוחלפה באופן מוחלט וסופי.
תהליך רישום הסכמי שיתוף בטאבו
רשות המיסים והרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין במשרד המשפטים גיבשו נוהל חדש, שמטרתו להקל על תהליכי רישום הסכמי שיתוף בפנקסי רישום המקרקעין (טאבו). הסכם שיתוף הוא הסכם בין בעלים משותפים של מקרקעין, בנושא זכויותיהם וחובותיהם. הנוהל החדש מאפשר, בתנאים מסוימים, הגשת תצהיר עו"ד בלבד לצורך הרישום, במקום הגשת אישורי מיסים בהסכמים מסוג זה.
הצורך לרשום בפנקס רישום המקרקעין, הסכם שיתוף במהלך התקדמות פרויקט במקרקעין, הדבר דורש בין היתר פנייה לרשות המיסים לשם קבלת אישורים. על מנת לייעל את התהליך, גובשו הוראות משותפות לרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין ולרשות המיסים, ולמעשה מסדירים את נושא המצאת אישורי המס בעת רישום הסכם שיתוף.
הנוהל מבחין בין מקרים בהם אין צורך בהגשת אישורי מיסים וניתן להסתפק בהצהרת עו"ד, לבין מקרים שבהם יש דרישה להגיש אישורי מיסים.
מקרים בהם ניתן להסתפק בתצהיר עו"ד וללא אישור מרשות המיסים.
במקרים אלו, ובכפוף להגשת התצהיר כאמור, לא יידרשו גם אישורי העדר חובות והיטל השבחה מהרשות המקומית.
- רישום הסכם שיתוף של עד 4 בעלים משותפים לחלוקת קרקע שגודלה עד 5 דונם, שאין בו תמורה לבעלים ושקיימת התאמה בין החלקים הרשומים בפנקס המקרקעין לבין התשריט וההסכם.
- רישום הסכם שיתוף במסגרת עסקאות של קבוצות רכישה, אשר נחתם טרם או במקביל לרכישת הקרקע ע"י חברי הקבוצה.
- רישום הסכם שיתוף בין בעלי המקרקעין שכלל אינו כולל העברת זכויות במקרקעין.
בכל הסכם שיתוף אחר, אשר אינו עומד באחד מהתנאים האמורים לעיל:
ידרשו הצדדים להביא אישורי מיסים מרשות המיסים. יחד עם זאת, לא תהא חובה להחתים את רשות המיסים על התשריט, בכפוף להצהרת עו"ד שאישורי המס המוגשים מתייחסים לתשריט וההסכם שהוגש לרישום. במקרים אלו, ככל שבאישורי המיסים נקבע "שווי מכירה" 0 או 1, לא יידרשו גם אישורי העדר חובות והיטל השבחה מהרשות המקומית. בכל מקרה אחר יידרשו אישורים אלו כדין.
ראו עוד: חישוב מס לינארי | מס שבח תושב חוץ | יועצת מס
