מס שבח על מכירת מגרש

בשל מחסור גדול בדירות מגורים בישראל ובשל עליית מחירים גבוהה במחיר הנדל"ן בישראל הממשלה ברצונה לערוך שינויים ולעוד מחוקקת חוקים או הוראות שעה מעת לעת לעידו הבניה ושימוש בקרקעות לצורך בניית דירות מגורים.

במסגרת חוק ההתייעלות במסגרת חוק ההתייעלות הכלכלית, ב 2015, ניתנה הנחה מיוחדת ליחידים בעלי קרקעות, למשך שלוש שנים מתחילת 2016 ועד לסוף 2018. על פי הוראת שעה, מכירת קרקעות אשר נרכשו בין השנים 1961-2001, על ידי יחידים קיבלו הטבה של שיעור מס שבח מופחת של 25% על השבח הריאלי עד יום התחילה בתנאים ומגבלות מסוימים.

תקופת ההטבה הסתיימה והחישוב חזר להיות חישוב מס שבח רגיל במכירת קרקע/ מגרש .

מהו מס שבח על מכירת מגרש

מה פירוש המושג מס שבח? מה קובע חוק מיסוי מקרקעין לגבי העברת זכות במקרקעין? מתי זו נחשבת למכירה, ומה הם המקרים השונים של תשלום מס? באילו מקרים יש פטור ממס שבח ומס רכישה?

מס שבח הוא סכום כסף שמהווה את ההפרש בין רכישת מקרקעין למכירתו. ההפרש בין שני הסכומים הוא "השבח". מס שבח מחשיבים אחרי קיזוז הוצאות לצורך רכישת המקרקעין. זהו המס המשמעותי ביותר מבחינת הוצאה, ולכן בסכומים גבוהים הוא אף עלול לגרום לביטולי עסקאות.

מס שבח על מכירת מגרש, עפ"י סעיף, 48 א (ד), יהיה חייב בשיעורי המס הרגילים והוא יכול להגיע לסך של 50% מהעלות של עליית ערך הקרקע מאז שנרכשה. מקרקעין שנרכשו לפני חודש אפריל 1961, יחויבו במס מוגבל – מס היסטורי, זאת רק אם לא מדובר בחברה שההכנסה שלה מעסק או מידי יחיד שקיבל זכויות במקרקעין בעת פירוק חברה. במקרה כזה בכל שנת מס יתווסף, אחוז אחד למס שב שיתחיל בשנת המס 2005 ויחושב עד לשנת מכירת המקרקעין. אם נרכש לאחר 1961 יערך חישוב לינארי – שכבתי לפי 3 תקופות והמס החל על כל תקופה

מס שבח אם כך, הוא ההפרש אם קיים בין שווי מכירת מגרש לבין שווי רכישת הזכות בו. זאת בחישוב צמוד למדד ולאחר קיזוז ההוצאות לצורך הרכישה להשבחת הנכס. לכך יש להוסיף פחת, הוצאות בגין שכר טרחת עורך דין, הוצאות בגין שיפוץ הנכס, מס רכישה, אגרות ומיסים, ריבית על משכנתא ועוד.

גולשים שהגיעו לעמוד זה הביעו עניין גם בנושאים אחרים כגון: מס שבח על מגרש, מס שבח על דירה שניה, החזר מס שבח, הפחתת מס שבח, מס שבח על מגרש בירושה ובנוסף מס שבח לינארי.

מה קורה במקרה של עסקת קומבינציה על מגרש?

מס שבח על מכירת מגרש, בעסקת קומבינציה היא עסקת חליפין, שבמסגרתה מוכר בעל זכויות במקרקעין חלק מזכויותיו לקבלן תמורת חלק בנכס שייבנה על חלקו במגרש – לרוב דירות.

עסקת קומבינציה היא עסקת חליפין, שבמסגרתה מוכר בעל זכויות בקרקע חלק מזכויותיו לקבלן או ליזם, תמורת חלק בנכס שייבנה על חלקו במגרש – לרוב דירות או יחידות אחרות (משרדים, חנויות וכדומה). עסקאות הקומבינציה נפוצות בישראל בשל היתרונות הכלכליים הטמונים בהם לשני הצדדים: מבחינת בעל המגרש – היעדר הצורך לממן את הוצאות הבנייה וקבלת מספר רב יחסית של יחידות בנויות, הגדול מזה שהיה מקבל לו היה מוכר זכויותיו בקרקע ומשתמש בתמורה לרכישת יחידות. כמו כן, היות שנמכר על ידי הבעלים רק חלק מהמגרש, הרי שלא יחויב בתשלום מס שבח על מכירת כל המגרש, וכן בעת קבלת הדירות לא יחויב במס רכישה, כי מדובר על בשירותי בנייה שקיבל על חלקו בקרקע. היתרונות לקבלן בעסקת קומבינציה: הוא אינו נדרש לשלם על רכישת חלק המגרש במזומן, וכך חוסך בהוצאות מימון משמעותיות. גם הקבלן אינו חב בתשלום מס רכישה על כל המגרש, אלא רק על החלק שהועבר לידיו.

הקלות במס שבח

חוק ההתייעלות הכלכלית מעניק הנחה לבעלי קרקעות יחידים וזאת לתקופה של שלוש שנים החל מתחילת 2018. ועד לסוף שנת 2016. קרקעות שנרכשו בין השנים 1961-2001 ע"י יחידים, יחויבו במס שבח מופחת ב-25% על מס השבח הריאלי. באשר לקרקע שיש לגביה תכנית לבנייה של למעלה משמונה דירות למגורים תוענק הקלה במס שבח ביחס לחלק משווי המכירה.

מס שבח מופחת לא יינתן אם מכירתה של הקרקע הוא כעסקת מתנה, במקרה של העברת דירה בין קרובים או במקרה של שינוי ייעוד.

כדי לדעת בוודאות מהו מס שבח על מכירת מגרש, חשוב לפנות לעורך דין מקרקעין שזוהי התמחותו והוא בקיא בשינויים והתיקונים השונים של החוק.

לחצו כאן לייעוץ מקצועי של יועצת מס בעניין מס שבח.