מס שבח על דירה שניה

מס שבח על דירה שנייה: כמה ולמה?

עד לפני כמה שנים, בעקבות פטורים רחבים, מוכרי דירות לא שילמו כלל מס שבח. לא הייתה משמעות לכמות הדירות שהיו בידי אדם ולא מה שווי המכירה שלהן, ובלבד שנמכרו רק אחת לארבע שנים.

בשנת 2014 הוכנסו תיקונים בתקנות מס שבח ובעלי דירות חויבו בתשלום המס. אם בעבר קבע החוק כי אפשר למכור כל 4 שנים דירה ולקבל פטור מלא ממס שבח, הרי שהיום המס מחושב בצורה יותר מורכבת והיקף הפטורים פחת. הוכנסו גם תיקונים באשר לסוגיית מס שבח על דירה שנייה.

מס שבח הנו מס המחושב כאשר יחיד / תא משפחתי מוכר דירה. הוא נוצר מההפרש בין סכום רכישת דירה לבין הסכום שהתקבל ממכירתה. החישוב נעשה צמוד למדד, ואחרי קיזוז ההוצאות בגין השבחתה ותשלום שכר טרחה לעורך דין, מתווך ועוד.

מס השבח הוא 25% מתוך הרווח נטו, כאמור לאחר הפחתת ההוצאות הרלוונטיות. משום כך חשוב מאוד לשמור כל אישור המעיד על הוצאות בגין דירה, שכן ביום שתצטרכו למוכרה, יקוזזו הסכומים שהוצאתם בגין השבחתה מתשלום מס השבח שיוטל עליה ותידרשו להוכחות.

ההגדרה של דירת מגורים מזכה כדי שתיכנס למסלולים השונים הינה – דירה, או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של היחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה ( למעט מלאי עסקי לצורך מס הכנסה )

אם זוהי דירה שנייה ועדיין עומדת בהגדרה דירת מגורים מזכה- שבנייתה הושלמה והיא בחכירה או בבעלות של 25 שנה ומעלה ושייכת לאדם פרטי. מעל 50% מהשטח שלה שימשו למגורים בארבע השנים שקדמו ליום המכירה. או לחלופין 80% מהתקופה המחושבת למס שבח שימשו למגורים. מי שחריג ויחשב גם כדירת מגורים הם גן ילדים ובית כנסת. לפיכך אם הדירה היא דירה מזכה ומדובר בדירה היחידה של המוכר, הוא יהיה פטור מתשלום מס שבח. אם דירה שניה יוכלו ליהנות מחישוב מיטיב – מס ליניארי מוטב.

פטורים על תשלום מס שבח דירת מגורים מזכה

בחוק מיסוי מקרקעין – מיסוי נדל"ן יש פטורים שונים שהמרכזיים ביניהם, בתנאים מסוימים, בהקשר דירות מגורים הם:

  • פטור למוכר דירה יחידה זכאי לפטור מלא ממס שבח למעט מכירה של דירת יוקרה ודירה שזכויותיה הושפעו מזכויות בניה. במקרה של זכויות בניה מכר הדירה יהיה פטור ( עד תקרת דירת יוקרה) וזכויות הבניה יהיו חייבות במס.
  • מי שזו אינה דירתו היחידה, דירה שנייה או דירה נוספת לדירות שלו, עדיין יוכל ליהנות מחישוב מס מופחת – חישוב מס ליניארי מוטב על דירת מגורים מזכה ללא פטור
  • פטור נוסף הינו עבור יורשים דירת מגורים מקרוב, ( לפי הגדרת מיסוי מקרקעין לעניין זה) יורש דירה שזו דירתו השנייה ומוכר אותה ייהנה מפטור נוסף על דירה שהתקבלה בירושה.
  • פטור למכירת 2 דירות קטנות לצורך רכישת דירה אחת גדולה יותר. הפטור חד פעמי, יש תקרות ויש למכור את הדירות עד 12 חודשים


בהעברת דירה ללא תמורה לקרוב (לפי הגדרת מיסוי מקרקעין לעניין זה) לא משלמים מס שבח אך המשמעות דחיית מס ולא פטור.

גולשים שהגיעו לעמוד הזה הביעו עניין גם בנושאים הבאים: החזר מס שבח, הפחתת מס שבח, מס שבח לינארי ובנוסף מס שבח על מגרש בירושה.

איך מחשבים את מס השבח?

אדם מבצע עסקה ומוכר דירה. למוכר יש זמן של 30 יום להצהיר מול רשות המיסים על המכירה והתמורה שהתקבלה בגינה. סכום המס והחישוב, הבקשה להנחה או פטור ועוד. הדיווח הזה עובר לרשויות מיסוי מקרקעין (טופס 2990 וטופס 7002). בנוסף יש לצרף את כל המסמכים המעידים על ההוצאות. חלה חובת דיווח גם אם עושים שימוש בפטור ולא נוצר חיוב במס.

למרות הביטול של הפטורים בשנת 2014, יש עדיין פרמטרים מסוימים המזכים בפטור חלקי או מלא ממס שבח, עדיין קיימת חובת הדיווח בהמשך לשינויים בחישוב מס שבח על דירה שנייה ועוד.

חישוב של דירה שניה או דירה נוספת העומדת בהגדרה של דירה מזכה חישוב המס יהיה כך

עורכים חישוב של השבח לפי מדרגות מס השבח – חישוב ליניארי. עושים חישוב יחסי של שנים לפני 1.1.14 ואחרי, סך שנות האחזקה. כל החיוב עד 1.1.14יהיה פטור מתשלום מס שבח וכל המס מיום 1.1.14 יהיה חייב במס של 25%.

לחצו כאן על מנת לחזור לעמוד הראשי של חברת G.A.TAX LTD