מס שבי לינארי

מה זה מס שבח לינארי?

מס שבח מקרקעין מועל על רווח של הון אשר נובע ממכירת מקרקעין בארץ או מכירתן של מניות באיגוד מקרקעין כלשהו. המקור החוקתי למס שבח מקרקעין הוא חוק מיסוי מקרקעין –התשכ"ג 1963. בעבר היה שמו חוק מס שבח. המס הזה יש לומר הוא תחשיב ישראלי אשר נועד ליצור הבחנה בין רווח הון שנובע מנכסים לבין רווח הון הנובע ממכירה של מקרקעין בארץ. המס קובע את הרווח שנוצר למי שביצע עסקת רכישה של מקרקעין, ואחרי השבחה יקבל תמורה גבוהה יותר ממחיר הרכישה. החישוב יבוצע אחרי קיזוז הוצאות בגין השבחת הנכס שהיו למוכר, תשלומים לעורך דין ועוד. יש שני סוגי מס שבח רגיל וכן מס שבח לינארי.

חישוב מס שבח לינארי

החל משנת 2014 הוכנסו שינויים משמעותיים בחישוב של מס שבח. עד אז מי שהחזיק ביותר מדירה אחת, קיבל פטור על תשלום מס שבח, אם לא מכר דירה בטווח של ארבע שנים. השינוי הוא לגבי הדירה השנייה עליה מחייבים היום את בעלי הדירות בתשלום של  25% מהרווח (השבח) של הדירה השנייה כאשר מוכרים אותה, גם כאשר עברו יותר מארבע שנים מאז מכירת הדירה הראשונה. החישוב הוא לפי מס לינארי. הוא מחלק את הרווח על פני תקופת האחזקה. חשוב לציין כי במקרה ובעל הדירה החזיק לפחות 18 חודשים בדירה אחת ומכר אותה, הוא יהיה פטור ממס רווח הון.

למה מס זה רלוונטי?

מס שבח ליניארי רלבנטי רק במקרה שמדובר במכירה של דירת מגורים, והוא מאפשר הנחה משמעותית. אם המוכר זכאי לפטור ממס שבח, עדיף שלא ישתמש בחישוב הלינארי אלא בפטור. דירות מגורים לצורך העניין מיועדות רק למגורים, לא לנופש, או כל נכס אחר. זוהי דירה שיש בה חיבור לתשתיות, מקלחת, מטבח ועוד.

הנ"ל חל רק על נכס שנרכש לפני ה-1 בינואר 2014 והוא מתבצע כך: יש לספור את מספר הימים שעברו מהיום שבו הנכס נרכש ועד ליום שבו הוא נמכר. את המספר מחלקים לשניים. התקופה הראשונה כוללת את מספר הימים שעברו מיום הרכישה ועד ל-31 בדצמבר 2013, התקופה השנייה כוללת את הימים שעברו מה-1 בינואר 2014  ועד יום המכירה.

ההפרש בין מחיר הרכישה של הקונה לבין מחיר מכירת הדירה, מחולק באופן יחסי בין שתי תקופות הזמן שלעיל. על התקופה הראשונה יהיה מס שבח של 0% ועל התקופה השנייה משלמים מס שבח של 25%.

בעבר היה אפשר ליהנות מחישוב לינארי של מס שבח באשר לשתי דירות מגורים, ולא ניתן היה לחשב מס שבח לינארי בעסקות שבין קרובי משפחה. אולם תיקון הוכנס בסעיף זה והחל מה-1 בינואר 2018, אין יותר הגבלה על מספר הדירות שאפשר לחשב את מס השבח שלהן באופן לינארי וכן אפשר לבצע חישוב זה גם בעסקות בין קרובי משפחה.

גולשים שהגיעו לעמוד זה התעניינו גם במידע על הפחתת מס שבח, החזר מס שבח ובנוסף מס שבח על מגרש בירושה.

איך קובעים שומת מס?

קביעה של שומת המס היא עניין מורכב משום שהיא נקבעת לפי שיעורים משתנים של מס, שמושפעים לניכויים, שיעורי מס היסטוריים, מודע הרכישה ועוד. נכסים אשר נרכשו עד לסוף חודש מרץ 1961 יחושבו לפי חישוב מס ליניארי רגיל, זה יחלק את הסכום לשלוש תקופות, ויערוך חישוב ליניארי חדש לגבי דירה אחת, אחרי הרפורמה במסגרת תיקון 76 לחוק.

מס שבח הוא מערכת מסורבלת של פטורים ודחיות מס כמו לגבי דירת מגורים יחידה. במקרים מסוימים יינתן פטור מתשלום מס שבח למשל במקרה שאדם החזיק בדירה למשך 18 חודשים וזו הדירה היחידה שלו ולכן הוא יהיה זכאי לפטור. ויש עוד פטורים נוספים, ולכן חשוב להתייעץ לגבי עסקאות מקרקעין ובנושא של חישוב מס שבח לינארי ובכלל עם עורך דין מקרקעין.

יש אבחנה היסטורית אגב, בין מס רווח הון לבין מס שבח מקרקעין כאשר בשנת 1949 נקבע מיסוי בהסתמך על כך שיהיה רווח משמעותי שיאפשר גבייה. הקביעה הזו הסתמכה על המחוקק הבריטי אשר הנהיג בארץ, הסדר דומה. מצד שני, לא נקבע מיסוי מרווחי הון מנכסים שונים אחרים, זאת עד לשנת 1965 רק אז נקבע מיסוי בגין רווחי הון הכלול בפקודת מס הכנסה. כך נוצרו שתי מערכות חוקיות, בניגוד אגב למיסוי המקובל במדינות אחרות.

לחצו כאן על מנת לקבל שירות של יועצת מס