האם למדינה יש אינטרס לפתור את בעיית הדיור – כאשר שוק הדיור מכניס למדינה מיסים גבוהים
מחירי הדיור בישראל חסרי תקדים. כבר מעל עשור כל הזמן המחירים בעליה. הביקוש מתגבר וההיצע נמוך בישראל, אוכלוסייה שגדלה ובנוסף, יש גידול של תושבי החוץ שרוכשים דירות מגורים בישראל להשקעה וכן מהחשש לאנטישמיות וכן ישראלים הרוכשים דירה נוספת להשקעה. בישראל יוקר המחייה מאד גבוה ומחירי הדיור תורמים לכך. המצוקה גורמת לעליית מחירים שמייצרים מיסים גבוהים המהווים הכנסה למדינה.
יש הרבה ערי לווין בישראל, שם אנשים מתגוררים בשל עלות מופחת אך עם בוקר גודשים את הכבישים לעבר הערים הגדולות והמרכזיות. ואנו עדים לבעיות תחבורה משמעותיות וזמן הגעה לעבודה ומהעבודה בלתי סבירים בישראל ובטח ביחס לעולם.
כאשר מקור הכנסות מרכזי של המדינה הינו תשלומי מיסים, ותשלומי מיסויי מקרקעין – מיסים גבוהים ומשמעותיים. עסקאות נדל"ן מספקות למדינה הכנסה בטוחה של מס רכישה ומס שבח. ובמקביל המיסים על יבוא כלי רכב מאד גבוהים. לפיכך עולה השאלה, האומנם למדינה יש רצון לפתור את הסוגייה של מחירי הנדל"ן ואת הגודש בכבישים?
במאמר זה נתייחס למספר נושאים שעשויים להביא להשפעה ולשינוי הגדול – שהינו הגברת כמות הבניה הישראל וכן הפחתת מחירי הדיור.
- הגדלת מלאי הקרקעות הזמינות לבניה. הינו נושא מפתח. עם הגדלת כמות הקרקעות, תתאפשר יותר בניה. יינתן מענה לביקוש הגבוה לעומת ההיצע. יחד עם זאת חייבים לתת את הדעת ולא להתעלם מההבדל בין קרקעות במרכז שם יזמים פעילים בעלי אינטרס וכדאיות גבוהה, לעומת אזורים מרוחקים מהמרכז שם אין כדאיות ואין אינטרסים ויזמות.
- מרכז ופריפריה נושא הזמינות הקרקעות לבניה, צריך שהמדינה תיצור באופן יזום ומתוכנן פער מחירים לטובת הפריפריה. כי כיום המרכז נהנה מיוזמות רבות וכל מה שסובב אולם האזורים המרוחקים לא נהנים מפעילות של יזמים בשל סיבות של כדאיות.
- צמצום זמן קבלת האישורים והתהליך ההרשאה: רמ"י – רשות מנהל מקרקעי ישראל, עיריות וועדות, כדי להביא לכמה שיותר יהיו התחלות של בניה. השלבים בין תוכניות מאושרות, היתר בניה, והבניה בפועל לוקחים זמן רב ולא מקדמים את כמות הדירות. והמחסור הולך וגדל ומשפיע על מחירי הדיור. לכן, טיפול ברגולציה והקמת וועדות נוספות או תקנים נוספים לטיפול מוגבר בבקשות ואישורן .
- התחדשות עירונית הינה אחד המפתחות הן לשיפור המבנים הקיימים, והן להגדלת היצע הדירות, שהרי בכל פרוייקט יש זכויות נוספות לדירות נוספות. יש הרבה עיריות שמתנגדות למהלך ההתחדשות העירונית בשל אי התאמת מערכות סובבות של – כבישים, גנים, תשתיות כלליות ולכן צריכה להיות עדיפות לתמ"א – "פינוי בינוי" שם מסדירים את התשתיות לעומת תמ"א "חיזוק", שם זה טיפול ספציפי בבניין ללא שיפור תשתיות באזור.
- הרשויות המקומיות – הכנסותיהם מקורן העיקרי מהארנונה אותה משלמים המתגוררים בה ומהעסקים המתקיימים בה. כאשר הכנסת העסקים היא הגבוהה והמועדפת על העיריות. לעיריה והרשות מקומית ככל שיש בה תושבים רבים יותר, נוצר לה חיסרון כיס כי עלות השרות שחלים על הרשות מאד גבוהים – חינוך, תברואה, פנאי, פיקוח, שיפור פני העיר, רווחה וזאת לעומת העסקים משלמים סכומים מאד גבוהים וצורכים הרבה פחות שירותים. צורכים פינוי זבל, ואם הוא חריג חובת התשלום חלה עליהם, שילוט שגם עליו הם משלמים. נוצר אבסורד שהעיר שנועדה לשרת את תושביה לא מעוניינת להגדיל את התושבים, בשל אי כדאיות. לכן צריך למצוא מנגנון חדש לתקבולי הרשויות המקומיות.
- היוזמה לבניה. פרוייקטים של נדל"ן, כיום מגיעות מיזמים, חברות בניה גדולות וגורמים פרטיים שונים ולא מתוך מוסדות המדינה. כמו משרד השיכון, רשות מקרקעי ישראל והוועדות המחוזיות הרשויות המקומיות. נושא זה חייב שיוני חייבים יוזמות להגדלה והגברת ניצול קרקעות ובניה ברמה ארצית תוך ראיה ותכנון ארצי. התכנון צריך להיות חלק ממדיניות ארצית ארוכת טווח בראיה של כלל המדינה
- בישראל אין כלל חשיבה ותכנון מאפיינת את שוק הנדל"ן. וחייבים תכנון כולל ניהול תעסוקה שאנשים יעבדו קרוב למקום מגוריהם, במקום לנסוע שעות בדרכים, פיתוח ערים קיימות והפיכתן למרכזיות עם מרכזי תעסוקה משמעותיים להפחתת השינוע בכבישים של העובדים מידי יום, והקטנת הרצון לגור במרכז
- גודל הדירות הנבנות הן גדולות, יקרות, ובמחירים הקיימים זוג צעיר לא יכול להשיג את ההון העצמי הראשוני הדרוש לו. למשל בדוגמת הפרויקטים של מחיר למשתכן שם הייתה אפשרות לבנות הרבה מאד יחידות דיור קטנות כדי שהרבה זוגות צעירים, ומשפחות קטנות יתחילו עם נכס ובעתיד ישדרגו אותו. אבל בנו הרבה יחידות גדולות של 5, ו 6 דירות וגם הזוכים בזכות להשתתף בפרויקט לא יכלו לעמוד במחירים הגבוהים של דירות גדולות, דירות רבות נותרו ללא קונה וזוגות ומשפחות ללא דירות.
- דירות להשכרה, הישראלים "חייבים שתהיה להם דירה שלהם" האם זו בעיה של היהודי הנודד שסוף סוף רוצה שיהיה לו בית במדינת היהודים או זו תרבות שהשתרשה עקב מחסור בדירות. אחד השינויים שחייבים להתרחש בישראל שלאנשים יהיה איפה לגור ולאו דווקא דירות בבעלות. הבניה לדירות להשכרה מחייבת מתן הקלות מס לבונים דירות מגורים להשכרה לטווח ארוך. כבר היום, ניתן להסב בנינים שלא הצליחו למכור את הדירות שהקיימות ולהפכן לדירות להשכרה, כמובן בתנאים ובמיסויי שיעודדו את הבנייה.
- שינוי בתפיסת ה – מימון. יש המון אפשרויות של מימון וקבלת עזרה ביצועית ויש לתת מקום ואפשרות בפרוייקטים גדולים בשיטת BOT (בנה-הפעל-העבר) כלומר יש מימון חיצוני וגם ביצועי תמורת אגרה לתקופה מסויימת. כפי שהקימו בתחילה את כביש 6. ובהמשך המדינה כבר המשיכה את בניית הכביש בכוחות עצמאיים.
- משקיעים בישראל, תושבי חוץ ואחרים קונים דירות להשקעה דבר המעלה את המיסים למדינה אך גם את ערך הדירות, ומרחיק את חלום הבית הראשון מהמוני משפחות ויחידים במדינה. למדיניות הממשלה יש השפעה רצינית במס שהיא מטילה על רכישת דירה נוספת או דירה על ידי תושבי חוץ.
לסיכום – אז קיים אינטרס או שלא?
המדינה תוכל להמשיך לקבל הכנסות גבוהות ממיסוי נדל"ן אם תפעל בתכנון וראיה רחבה ועבודה של מספר משרדי ממשלה. על ידי הגדלת כמות הדירות, תכנון ברמה ארצית וריבוי האפשרויות ישיגו את המס אך בשיטה שונה. המדינה הינה בעלת הרבה מטרות ויעדים האינטרס המרכזי שלה צריך להיות מתן פתרון לתושביה, תוך גביית מיסים הוגנת שמטרתם רווחת אזרחיה.
מעוניינים בליווי או ייעוץ מס מקצועי? פנו עוד היום ליועצת המס חגית גבאי עמיאל >>>
