האם יש להפחית משווי הרכישה את הפחת? כל התשובות

האם יש להפחית משווי הרכישה את הפחת? כל התשובות

האם יש להפחית משווי הרכישה את הפחת שניתן היה לנכות גם אם לא נוכה בפועל במכירת דירת מגורים?

חישוב פחת על דירת מגורים רלוונטי למשכירי דירות וכן למוכרים דירה שזו אינה דירתם היחידה. משכירי דירות רשאים לבחור בין שלושה מסלולי מס עבור תשלום מס הכנסה על הכנסה מדמי שכירות. המסלול הנבחר ישפיע על אפשרות ניכוי הפחת מהשכירות וכתוצאה מכך גם על חישוב מס השבח בעת המכירה של דירת המגורים, מה שעשוי להגדיל את השבח שישלמו על הנכס הנמכר.

תחילה נגדיר מהו פחת: הפחת מבטא את ירידת שווי הנכס עקב בלאי והתיישנות. יש להפריד בין הדירה לבין השטח עליו היא בנויה. בעוד הקרקע אינה מתיישנת ושוויה אינו יורד, הדירה נשחקת ומתבלה עם הזמן. את הפחת עבור הדירה ניתן לחשב רק עבור תקופות בהן הדירה הייתה מושכרת. 

בעת המכירה ישנן שתי שיטות לחישוב הפחת. הראשונה היא שני אחוזים משווי הרכישה, כאשר שווי הרכישה כולל גם את הקרקע. לפי השיטה השנייה הפחת יחושב לפי שיעור של ארבעה אחוזים מ-2/3 משווי הרכישה שהם הדירה הבנויה בלבד, ללא הקרקע. 

 

מסלולי מס עבור הכנסה משכירות

בעלים של דירות המקבל הכנסה משכירות של נכס, יכול לבחור באחד משלושת המסלולים הבאים לצורך תשלום מס על דמי השכירות.

  • לפי המסלול הראשון, בעל הדירה ישלם מס הכנסה מלא לפי מדרגות המס על ההכנסה שמתקבלת מדמי השכירות. במסלול זה, באפשרות הנישום לנכות פחת מתשלום מס ההכנסה וכן הוצאות נוספות כמו ריבית משכנתא, הוצאות שיפוץ ועוד. משמעות הדבר שמוכר הכנס נהנה מהטבת הפחת  ( הוצאה) לאורך תקופת האחזקה .
  • לפי המסלול השני ישלם בעל הדירה מס בשיעור של עשרה אחוזים, כל עוד ההכנסה אינה מעסק. במסלול זה הנישום אינו יכול לנכות את הפחת. 
  • לפי המסלול השלישי לבעל הדירה יהיה פטור מלא ממס הכנסה וזאת כל עוד ההכנסה החודשית משכר הדירה אינה עולה על  תקרה שנקבעת על ידי רשות המיסים ( כ – 5000 ₪ , תקרה מתעדכנת בתחילת כל שנה )  גם במסלול זה אין באפשרותו של הנישום לנכות את הפחת. 

כאשר ברצוננו למכור את הדירה, פקודת מס הכנסה קובעת כי לעניין חישובו של מס השבח, יש להפחית משווי המכירה את הסכום המקסימלי של הפחת שניתן היה לנכות, וזאת בנוגע לכל מסלולי המס. כך החוק רוצה למנוע מצב בו בעל הדירה ייהנה פעמיים – הן בתשלום מס הכנסה והן בתשלום מס השבח. 

מדוע מפחיתים משווי המכירה את סכום ניכוי הפחת גם לבעלי דירות שבחרו במסלול פטור מלא או תשלום של 10% ולא היו זכאים לנכות פחת? זאת מכיוון שבשני המסלולים הללו לתפיסת רשות המיסים, קיבל הנישום הטבה המגלמת את ניכוי הפחת.

חשוב לציין כי ברירת המחדל של רשויות המס היא להניח כי הנישום ניכה את הסכום הניתן לניכוי כפחת מההכנסה שקיבל על הנכס. ולכן אוטומטית סכום זה יופחת משווי הרכישה לצורך חישוב מס השבח. 

מה הם הכללים לקביעת חיוב הפחת בחישוב השבח על פי הפסיקה 

הדיון הינו על השאלה, האם יש להפחית משווי הרכישה את הוצאות הפחת שניתן היה לנכות, גם אם לא נוכה בפועל? כלומר, מה קורה כאשר הנישום בחר במסלול הראשון של מס הכנסה מלא, אולם לא ניכה את הפחת בפועל, למשל עקב אי ידיעה על אפשרות זאת? האם עדיין בבואו למכור את הדירה יפחיתו את הפחת משווי הרכישה בחישוב השבח, וכך יוגדל מס השבח שיהא עליו לשלם כאשר ימכור את הנכס?

בפס"ד PIV BV (2019) קבע בית המשפט העליון כי סכומי הפחת לא יופחתו משווי הרכישה ולא יתווספו למס השבח במקרה של נישום  שדיווח כחוק על הכנסתו החייבת במס הכנסה אשר יצליח להוכיח שלא ניכה את הפחת. חריג זה לא יהיה בתוקף כאשר הנישום לא דיווח למס הכנסה. 

בפסק דין זה ניתנו כללים: 

הכלל: ברירת המחדל לבחינת החבות במס שבח היא כי הנישום ניכה את מלא הסכומים הניתנים לניכוי כפחת מהכנסתו החייבת בגין המקרקעין במס הכנסה. כנגזר מכך נקודת המוצא היא כי יש להפחית את מלוא סכומי הפחת משווי הרכישה בעת חישוב מס שבח

החריג לכלל: נישום שדיווח כדין על הכנסותיו ושילם את המס המתחייב, ואשר יעמוד בנטל להוכיח כי נמנע במסגרתם מניכוי מלוא הסכומים הניתנים לניכוי כפחת מהכנסתו החייבת במס הכנסה, זכאי לכך שסכומי הפחת שלא נוכו כאמור לא יתווספו לחישוב השבח

הגבלת תחולת החריג: נישום אשר לא דיווח כדין על הכנסתו החייבת במס הכנסה, וכתוצאה מכך גם לא ניכה בדיווחיו פחת מס שבח באופן מלא או חלקי, בין אם לא חויב במס הכנסה בגין ההכנסות שלא דווחו ובין אם נערכה לו שומה על ידי מנהל המיסוי בגינן, אינו רשאי להעלות טענה כי לא נוכו מלוא הסכומים הניתנים לניכוי כפחת מהכנסתו החייבת, ועל כן יש להפחית לגביו בכל מקרה את מלוא סכומי הפחת משווי הרכישה בעת חישוב מס השבח

מומלץ להתייעץ עם יועץ מס ומיסוי מקרקעין לפני מכירת נכס מקרקעין. במקרה שלא נוכה פחת עקב טעות או עקב אי ידיעה, ייתכן שיהיה ניתן לא להפחית את הפחת משווי הרכישה וכך להוזיל את מס השבח המשולם על הנכס. כמו כן מומלץ להתייעץ באשר למסלול המס האופטימלי לגבי ההכנסות שמתקבלות משכר הדירה.

מה ניתן לעשות ? 

מומלץ להתייעץ עם יועץ מס ומיסוי מקרקעין לפני מכירת נכס מקרקעין. במקרה שלא נוכה פחת עקב טעות או עקב אי ידיעה, ייתכן שיהיה ניתן לא להפחית את הפחת משווי הרכישה וכך להוזיל את מס השבח המשולם על הנכס. כמו כן מומלץ להתייעץ באשר למסלול המס האופטימלי לגבי ההכנסות שמתקבלות משכר הדירה.

בנוסף, לגבי המס ששולם יש מסלולים נוספים להפחתה והשבת כספים על ידי מימוש זכויות נוספות של פריסת מס שבח, פיצול, קיזוזי הפסדי הון ועוד.

מאמרים פופולריים
אל תוותרו על זכויתכם
השאירו פרטים
ותוודאו את זכויתכם עוד היום!

בדוק זכאות למימוש זכויותיך ללא עלות:

המומחיות שלנו, הרווח שלכם